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Ihr verlustfreier Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer

Jedes private Veräußerungsgeschäft ist – nach § 23 EStG – grundsätzlich steuerpflichtig. Das gilt ebenso, wenn Sie Ihre Immobilie an den Mann bringen möchten oder müssen. Es gibt jedoch Mittel und Wege, diese Abgabe legal zu vermeiden. Welche sind das?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung greift die sogenannte Spekulationsfrist. Diese besagt, dass genau dann der Fiskus zulangt, sollten Sie Ihr Hab und Gut weniger als zehn Jahre besitzen. Liegen allerdings zwischen Erwerb und Veräußerung mindestens zehn Jahre, müssen Sie keine Steuern entrichten. Ausschlaggebend dabei ist, zu welchem Zeitpunkt der Kaufvertrag beurkundet wurde. Hier ist das Finanzamt penibel, ein Tag früher oder später wird nicht geduldet.

Keine Regel ohne Ausnahmen

 Sollten Sie Ihr Eigentum vollständig oder auch vorübergehend – im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren – zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, können Sie es nach § 23 EStG innerhalb der Spekulationsfrist ohne Besteuerung verkaufen.

Diese Richtlinie ist ebenfalls für angebrochene Kalenderjahre verbindlich: Wenn Sie Ihre Immobilie –oder auch Ferien- bzw. Zweitwohnung – z. B. 2013 gekauft, ab Dezember 2015 selbst bewohnt und im Januar 2017 wieder veräußert haben, entfällt für Sie die Spekulationssteuer.

Übrigens: „Eigene Wohnzwecke“ bedeutet laut Gesetz, dass Sie selbst oder aber Ihre Sprösslinge darin leben – insofern Sie für diese Kindergeld beziehen. Nutzen andere Familienmitglieder Ihr Eigentum, fallen wiederum Steuern an.

Wenn Sie doch zahlen müssen, dann wie viel?

 Das Finanzamt orientiert sich an dem Wertzuwachs, den Sie durch den Verkaufserlös erzielen. Parallel dazu berechnet es die fällige Summe nicht mit einem feststehenden, sondern mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Je nach Höhe Ihres gesamten, zu versteuernden Einkommens aus Arbeit, Kapitalanlagen etc. können im Einzelfall bis zu 45 Prozent verlangt werden.

Die Basis bildet Ihr Verkaufserlös. Abgezogen werden

  • Veräußerungskosten – also z. B. notwendige Malerarbeiten, Werbemaßnahmen
    und
  • Ausgaben für die Anschaffung – sprich: die Bezahlung Ihres Maklers, Notars und der Grunderwerbssteuer etc.

Daraus resultiert Ihr zu versteuernder Gewinn, der sich durch Ihren persönlichen Steuersatz reduziert.

Hatten Sie Ihre Immobilie vermietet, mindern die in der Vergangenheit gegenüber dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten.

Sie konnten Ihr Haus erfolgreich mit Gewinn verkaufen?

Beträgt Ihr Reingewinn aus diesem privaten Veräußerungsgeschäft mindestens 600 Euro, tragen Sie ihn bitte als Gewinnsumme in der „Anlage SO“ ein. Damit stehen Sie auf der sicheren Seite.

Das möchten Sie generell? Dann kontaktieren Sie uns ganz einfach. Wir sorgen dafür.