Seit rund anderthalb Jahren sind die Chancen, von einer Bank einen Wohnkredit zu bekommen, drastisch gesunken und tendieren in manchen Fällen sogar gegen Null, denn: Seit dem 21. März 2016 gilt das neue Wohnraumkreditgesetz. Die Änderungen sind streng und einschneidend. Wen trifft es und warum? Gibt es Auswege?
Die massive Verschärfung steht nun dem Erwerb von Immobilien erheblich im Wege – vor allem Durchschnittsverdienern, jungen Familien und Rentnern. Banken haben seitdem sicherzustellen, dass ausreichende Liquidität für einen Wohnkredit vorhanden ist. So banal es klingt, letztendlich läuft es auf eine Kreditverweigerung hinaus. Wo vorher nur die gängige Feststellung der Bonität gefragt war, muss heute von den Geldinstituten detailliert nachgewiesen werden, dass sie den Kreditanwärter auf Herz und Nieren geprüft haben. Dabei müssen sie voraussagen können, dass der Kunde sicher in der Lage ist, die Rückzahlung der Finanzierung regulär zu leisten und auch eine eventuelle drastische Zinserhöhung auszugleichen. Können die Institute dies nicht belegen und verläuft die Ratentilgung nicht mehr oder nicht zu den vereinbarten Terminen, riskieren die Banken, selbst in die Haftung gehen zu müssen. Da zudem die Vereinbarung von Aufschüben und ratenfreien Perioden kompliziert wurde, erhöhen sie die Hürden, an das Geld zu kommen.
Hier die vier wesentlichen Punkte der Reform für Sie:
- Die bisherige Lebenshaltungskostenpauschale (Ehepaar mit 2 Kindern) von ca. 1.500 Euro liegt jetzt bei rund 1.800 Euro. Fazit: Ihr Kapital für die anstehende Finanzierung ist geringer.
- Eine gravierende Anhebung der Eigenkapitalgrenze hat stattgefunden. Der Kaufpreis bestimmt nun nicht mehr den Immobilienwert und die damit einhergehende Beleihungswertprüfung, sondern eine externe, von der Bank beauftragte Wertermittlung. Fazit: Ihr Darlehensgesuch wird abgelehnt.
- Die Tilgung des Immobilienkredites muss bis zum Renteneintrittsalter erfolgt sein. Fazit: Haben Sie als Kapitalanlegergruppe die 50 überschritten, hätten Sie nur etwa 15 Jahre Zeit für die Abstattung – bei einer extrem hohen Tilgung. Eine in der Regel unlösbare Aufgabe.
- Basierend auf dem aktuellen Rentenbescheid haben Sie eine fiktive Rente zu erwarten. Auch mit dieser müssen Sie imstande sein, die Finanzierungsbelastung problemlos zu tragen – vorausgesetzt, die Gesamtlaufzeit des Darlehens erstreckt sich bis in Ihren Ruhestand.
Es gibt immer einen Weg, so auch hier:
Hohe Planungssicherheit können Sie durch eine Sollzinsbindung von mindestens 20 bis 25 Jahren – wahlweise in Kombination mit einem „Volltilgerdarlehen“ – erreichen. Dabei bietet sich Ihnen als Kreditnehmer auch die Gelegenheit, den Darlehensvertrag nach einer Kreditlaufzeit von mindestens zehn Jahren zu beenden.
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