Jahr: 2018

Heute: der Bodenrichtwert

Der Kaufpreis spielt im Immobiliengeschäft eine maßgebliche Rolle. Selbstverständlich wollen Sie als Verkäufer eine ordentliche Summe auf Ihrem Konto verbuchen. Das ist jedoch nur machbar, wenn der Betrag auch wirklich fundiert ermittelt wird und sich an der aktuellen Marktlage orientiert. Der Bodenrichtwert bietet Ihnen dabei einen transparenten Anhaltspunkt. Mit einem wesentlichen „Aber …“ – dazu kommen wir etwas später. Nun erstmal: Was genau bedeutet dieser Begriff?

Er bezeichnet den amtlich berechneten Durchschnittswert Ihres Grundstückes. Dazu werden die Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken – meist aus den letzten zwei Jahren – aus einer bestimmten Gegend herangezogen: bezogen auf eine Straße, einen Straßenzug oder eine Ortschaft etc. Wichtig ist dabei die gleiche Nutzung, z. B. weil ein Einfamilienhaus auf allen steht.

Auch die Entwicklung der Lage, in der sich Ihr Grundstück befindet, ist von Bedeutung. Nach oben schraubt sich der Preis spürbar, wenn Sie ein attraktiv gelegenes Grundstück verkaufen, z. B. in einem gedeihenden Innenstadtbereich. Abstriche müssen Sie hingegen in einer ländlichen Region machen, die weder eine sichtbare Bevölkerungsdynamik noch deutliches Wachstum aufweist.

Kleiner mathematischer Exkurs

Die Verkaufszahlen V werden addiert. Die entsprechenden Quadratmeter Q der Grundstücke ebenfalls. Im Anschluss wird V durch Q geteilt. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert. Wenn Sie diesen nun mit der Größe Ihres Grundstückes multiplizieren, erhalten Sie den Bodenwert, anhand dessen Sie den Kaufpreis kalkulieren können.

Über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse beispielsweise ist es Ihnen möglich, die veröffentlichen Bodenrichtwerte zu beziehen.

Jetzt kommt unser „Aber …“

Hätten Sie gedacht, dass es einen enormen Unterschied zwischen den Bodenrichtwerten geben kann, obwohl die Grundstücke aneinandergrenzen? Der Grund liegt z. B. darin, dass sich eines in Hanglage befindet. Die schlechte Nutzbarkeit kann den Preis drücken. Auf der anderen Seite erweist sich ein daraus resultierender hübscher Ausblick eventuell als Gewinn.

Oder ein anderes punktet mit südlicher Ausrichtung, das nächste wiederum – nach hinten heraus idyllisch ruhig gelegen – verkauft sich hochpreisiger als das an der Straße liegende mit Motorengeräuschen etc.

So kann der Bodenrichtwert zwar eine Basis darstellen.Allerdings ist die Festlegung des tatsächlich akkuraten und durchsetzbaren Kaufpreises noch von vielen anderen relevanten Faktoren abhängig wie z. B. die Lage Ihrer Immobilie, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur usw. Sie wollen sich nicht verzetteln? Dann nutzen Sie einfach unsere deutschlandweit anerkannte Qualifikation als Sachverständige für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien- Sprengnetter – und kontaktieren Sie uns. Für Ihre positive Verkaufsbilanz.

Ihnen ist bewusst, welche gewichtige Rolle der tatsächlich durchsetzbare Marktwert Ihrer Immobilie beim gelungenen Verkauf spielt? Ob zu hoch gepokert oder zu tiefgestapelt: Auf beiden Wegen ziehen Sie den Kürzeren. Fingerspitzengefühl und Erfahrung alleine reichen nicht aus. Hier ist ausgereiftes, sattelfestes Know-how gefragt.

Aus diesem Grunde hat sich Vivien Hermel für die deutschlandweit anerkannte Qualifikation zur Sachverständigen für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien entschieden: bei „Sprengnetter“ – eine der maßgeblichsten Kompetenzstellen im Bereich der Immobilienbewertung. Ein echtes Pro mit großer Bedeutung zu Ihren Gunsten, denn:

Kaum ein Makler weiß, wie eine Immobilie korrekt bewertet wird, worauf es wirklich ankommt – und vor allem auch, wie wichtig der richtige Preis für eine spätere Finanzierung ist. Ohne fundierte Bewertung brechen Ihnen die Käufer weg.

Eine ganz falsche Richtung

Deshalb hat Vivien Hermel als bereits befähigte Markt-Wert-Maklerin den Entschluss gefasst, die sach- und fachkundige Weiterbildung zur Sachverständigen für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien zu absolvieren. Und mit Hinblick auf Sie und Ihre Immobilie gerne eine außergewöhnliche Anstrengung auf sich genommen:

„Das war harte Arbeit. Und die ausgesprochen umfangreichen Lektionen hatten es in sich. Ich habe meinen Job als Maklerin weiterhin versiert und zeitaufwändig ausgeübt sowie nebenher ein ganzes Jahr lang gepaukt“ erzählt sie – ausgepowert und auch stolz.

Zu Recht, denn: „Es hat sich gelohnt.“

Am Ende dieser zwölf Monate, die sich aus Arbeit und büffeln zusammensetzten, zeigte sie 60 Minuten lang in der mündlichen Prüfung ihre Kompetenz, 240 Minuten in der schriftlichen – und hat mit der beachtlichen Gesamtnote von 1,9 bravourös bestanden.

• So profitieren Sie in Zukunft von Ihrer persönlichen Maklerin, die nun noch mehr die Nase vor den meisten anderen Kollegen vorn hat und können sich auf
  eine hieb- und stichfeste Bewertung bzw.
• die sichere Ermittlung des Beleihungswertes Ihrer Immobilie
  verlassen.

Wenn Sie es wünschen, erhalten Sie von Vivien Hermel darüber hinaus auch ein rechtssicheres Vollgutachten.

Sie wollen genau dieses As mehr im Ärmel für Ihren Verkauf? Dann kontaktieren Sie uns einfach und gehen mit uns auf Erfolgskurs.

Sie haben den Entschluss gefasst, Ihr Hab und Gut auf eigene Faust zu verkaufen? Dann kann Sie jedes ungeplante Kalkül auf die falsche Fährte führen. Das größte Übel dabei wäre, dass Ihr Verkauf sich in einer Abwärtsspirale bewegt, das kleinste: die unendliche Geschichte Ihres Vorhabens. Letzteres kann Ihnen z. B. geschehen, wenn Sie Ihre Immobilie Hinz und Kunz anbieten – ohne zu analysieren, ob die Räumlichkeiten, die Größe, die Umgebung etc. überhaupt für Hinz und Kunz geeignet sind. Das muss nicht sein, denn: Jeder Käufer hat einen eigenen Bedarf, individuelle Anforderungen und auch das Budget muss mitspielen. Mit einer akribischen Zielgruppenanalyse sprechen Sie die passenden Interessenten an. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie achten sollten und verkürzen Sie die Verkaufsdauer auf diese Weise so geschickt wie ein Profi:

1. Eigentumswohnung:

Rentner, kleine/junge Familien, Paare (DINK „Double Income no Kids“) und Singles

Ein Single sucht eher ein bis zwei Zimmer, die Nähe zu Schulen oder Kitas spielt keine Rolle, dafür aber die sehr gute Erreichbarkeit von Supermärkten, Restaurants, Cafés und Theater etc. Dasselbe gilt für Paare, nur dass sie zwei Zimmer und mehr benötigen. Familien wiederum legen keinen Wert auf High Life, sondern auf die problemlose Unterbringung ihrer Sprösslinge und kurze Wege bei einer Zimmeranzahl von drei aufwärts.

Für die Generation 60+ sind barrierefreies Wohnen im Erdgeschoss oder mit Aufzug von Bedeutung sowie Einkaufsstätten, Ärzte und Apotheken etc. ums Eck.

2. Reihenhaus:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK)

Familien fühlen sich meist von praktischen Grundrissen mit großzügiger Raumaufteilung angesprochen. Ein Garten ist ihnen wichtig. Garage plus Kellerräume für Fahrräder sind genauso Pflicht wie nahegelegene Kitas, Schulen und Sportvereine. Letzteres ist für Paare irrelevant, hier sind eher Kultur- und Freizeitmöglichkeiten interessant – und nichts weit ab vom Schuss.

3. Doppelhaushälfte:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK)

Für diese Zielgruppe ist ein Reihenhaus zu wenig, sie möchte jedoch den Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten nicht sprengen. Dabei kommt es ihnen auf eine gehobene Ausstattung sowie einen exklusiven Grundriss an. Eine gute Anbindung an das Stadtzentrum und attraktive Freizeitmöglichkeiten im Umfeld haben Priorität.

4. Einfamilienhaus:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK), vermögende Singles

Interessenten für Einfamilienhäuser haben größtenteils das Gefühl, sie hätten es als Besserverdiener und zahlungskräftige Käufer zu etwas gebracht und möchten das auch – ohne es abzuwerten – in einer gehobenen, gar exklusiven Ausstattung leben und Freunden sowie Geschäftspartnern präsentieren.

5. Mehrfamilienhaus: Investoren und Kapitalanleger

Der Investor bzw. Kapitalanleger erwirbt eine solche Immobilie, um sein Vermögen entweder zu maximieren oder wenigstens zu bewahren. Aber Obacht: Ein Investor kennt die Materie, für ihn zählen nur Zahlen, Daten sowie Fakten und der Gewinn. Emotional ist er von allen Zielgruppen am wenigsten beeinflussbar. Als Amateur beißen Sie sich in Preisverhandlungen mit diesem Interessententyp eher die Zähne aus.

Sie wollen mit Ihrem Verkauf lieber auf den grünen Zweig kommen? Das ist machbar. Sie kontaktieren uns einfach nur. Und wir greifen Ihnen versiert unter die Arme.

Sehr trockenes Thema, aber unabdingbares Wissen für den gelungenen Verkauf Ihrer Immobilie:
die deutschen Wertermittlungsrichtlinien

Die Ermittlung des Immobilienwertes ist eine haarige Angelegenheit: Nur der akkurat bestimmte Kaufpreis bringt Ihnen den gewünschten Verkaufserfolg. Pokern Sie zu hoch oder stapeln Sie zu tief, drohen Ihnen finanzielle Einbußen, die Verkaufsdauer kann sich hinziehen wie Hubba Bubba und – wenn es hart auf hart kommt – bleiben Sie auf Ihrem Eigentum sitzen.

Möchten Sie das verhindern und wie ein professioneller Makler vorgehen, dann bedienen Sie sich der vom Gesetzgeber definierten deutschen Wertermittlungsrichtlinien:

 

1. Vergleichswertverfahren

Mit der Verwendung dieser Methode ziehen Sie Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus Ihrer Region heran und nutzen dazu das Register des örtlichen Amtes, das alle gezahlten Summen aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen auflistet. Dieses Verfahren findet Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie baugleichen Reihenhäusern – aber auch bei Eigentumswohnungen und vornehmlich bei Grundstücken.

Dabei orientieren Sie sich an einer ausreichenden Anzahl ähnlicher Objekte, die sich mit Ihrer Immobilie genügend decken. Je nach Bauzustand bzw. Grundstücksgröße mindert oder steigert sich der Wert.

Dieser Vorgang ist gerichtsfähig und gilt sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Praxis als simpelster sowie verlässlichster Ansatz, weil das Resultat ein realistischer Marktpreis ist – unter der Voraussetzung, dass anrechenbare Vergleichsmöglichkeiten gegeben sind.

 

2. Ertragswertverfahren
Dieses Konzept setzen Sie bei wirtschaftlich genutzten Immobilien ein. Sie haken nach, welchen Ertrag die Immobilie – z. B. ein Grundstück mit Mietwohnhäusern oder ein vermietetes Gewerbegebäude – einbringt. Da es die zu erwartende Rendite berechnet, nimmt es Bezug auf die Zukunft.

Hier spielt die Einschätzung der langfristig zu erzielenden Miete eine Rolle und bezieht Risiken wie Miet- oder Pachtrückstände und Leerstand ein. Auch der bauliche Zustand des Gebäudes wird unter die Lupe genommen, da er Einfluss auf den Ertragswert hat.

Ziehen Sie die Betriebskosten ab, erhalten Sie eine Summe, die Sie auf die Restnutzungsdauer hochrechnen und schließlich mit dem Bodenwert addieren.

Je länger die Restnutzungsdauer ist, desto höher ist der Ertrag, den die Immobilie bis zu ihrem wirtschaftlichen Verfall abwirft.

 

3. Sachwertverfahren

Bei diesem Vorgehen berechnen Sie den Grundstücks- und den Hauswert unabhängig voneinander – in Anlehnung an festgelegte Tabellen und Verfahren. Da Sie viele Faktoren berücksichtigen, ist es am flexibelsten, ausgesprochen transparent und deshalb bei Banken sehr beliebt.

Das Procedere wird in der Regel bei eigengenutzten Ein- und Zwei­familienhäusern mobilisiert. Die zu verzeichnende Rendite spielt hier keine Rolle. Sie bemessen Ihre Immobilie an Faktoren wie

• dem Bodenrichtwert
• den Bau- bzw. Wiederherstellungskosten des Gebäudes
• den baulichen Anlagen wie z. B. der Wege oder Garagen etc.

Bei diesem Verfahren ist die lineare Alterswertminderung im Vergleich zur Gesamtnutzung von Bedeutung. Besitzen Sie z. B. ein Einfamilienhaus, geht der Gesetzgeber normalerweise von einer 80-jährigen Gesamtnutzungsdauer und einer jährlichen Wertreduktion von 1,25 Prozent aus.

Auch hier addieren Sie das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert. So gelangen Sie zu einem vorläufigen Sachwert. In den meisten Fällen müssen Sie diesen mit einem regional unterschiedlich ausfallenden Marktanpassungsabschlag multiplizieren. Nur so kann Ihnen die Ermittlung eines realistischen Endbetrags gelingen, der den tatsächlichen Gegebenheiten – wie z. B. der Lage in einer strukturschwachen oder -starken Region – entspricht.

Sie möchten noch mehr wertvolle Informationen? Sehr gerne. Dafür sind wir da. Sprechen Sie uns einfach an.

Die Krux der Vorfälligkeitsentschädigung

Sie möchten Ihren bestehenden Kreditvertrag gegen einen günstigeren eintauschen bzw. früher tilgen? Oder Sie müssen, weil Ihnen z. B. Ihre Scheidung, plötzlicher Arbeitsverlust oder andere Gründe unerwartet unliebsam in die Quere gekommen sind? Und Sie fragen sich, ob das unproblematisch möglich ist? Die Antwort lautet:

Jein.

Zum einen sind Sie auf die Kulanz Ihrer Bank angewiesen, die nur in Ausnahmefällen verpflichtet ist, Ihre Kündigung anzunehmen – etwa, wenn kein Weg daran vorbeiführt, die Immobilie zu verkaufen. Zum anderen kann Sie das teuer zu stehen kommen: Da Sie das geliehene Geld vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit zurückführen, entgeht der Bank ein Großteil der Zinsen –  sie macht innerhalb des vereinbarten Zeitraums weniger Gewinn und darf demzufolge als Kreditgeber den ihr entstehenden Schaden des Zinsausfalls nach § 490 BGB geltend machen. Deshalb verlangt sie eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen. Deren Höhe ist immer abhängig von der Restlaufzeit und der Restschuld. Aber ist diese Strafe bzw. Wiedergutmachung in jedem Fall zu entrichten?

Nein.

• Ein langfristiges Darlehen können Sie nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
• Beinhaltet Ihr Vertrag variable Zinssätze oder ist durch eine Grundschuld bzw. Hypothek gesichert, können Sie ihn jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beenden.
• Möchte der Käufer Ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu denselben Konditionen übernehmen und wird nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt, kommen Sie ebenfalls an der Vorfälligkeitsentschädigung vorbei.
• Überdies gibt es Kredite, die Ihnen gegen Zinsaufschlag ein vereinbartes Ausstiegsrecht einräumen.

Wenn Sie dennoch auf den Tisch blättern müssen: Achten Sie auf Berechnungsfehler

Denn diese kommen häufig vor – zu Ihren Ungunsten. In vielen Fällen geht es um mehrere Tausende Euro, wenn nicht sogar rasch um fünfstellige Beträge. Sie sollten die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung jedoch zunächst zahlen und – wenn Ihre Bank darauf pocht – auch unterzeichnen. Sollte der Betrag, den Sie beglichen haben, überhöht sein, können Sie die Differenz trotzdem zurückverlangen, sofern das Recht auf Ihrer Seite steht. Prüfen Sie also die Abrechnung mit spitzem Bleistift oder überlassen Sie das besser noch Fachleuten Ihrer Verbraucherzentrale. Diese übernehmen für ca. 70 € pro Darlehen nachträglich die Kontrolle.

Auf diese wichtigsten Punkte muss geachtet werden:

• Das Geldinstitut darf keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, wenn es Ihnen selbst außerordentlich kündigt, z. B. weil Sie als Kreditnehmer mit Ihren Raten in Verzug geraten und somit Ihren Verpflichtungen nicht mehr nachgekommen sind.
• Es gibt keine Regelung seitens des Gesetzgebers, wie eine Bank die Entschädigung ermitteln darf. Dies führt oft zu der Forderung einer unverhältnismäßig hohen Abfindung. Allerdings hat der Bundesgerichtshof Leitlinien zur Kalkulation aufgestellt.
• Die Risikoprämie muss abgezogen werden, da diese aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf.
• Ist im Vertrag die Option auf höhere Monatsraten vermerkt, müssen diese in die Veranschlagung der Vorfälligkeit einfließen.
• Die Bank hat Sondertilgungen zu Ihrem Vorteil kostenmindernd zu berücksichtigen. Dadurch würde sowohl Ihre Kreditschuld sinken als auch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ja.

Sie möchten auch in anderen Immobilienbelangen sicher informiert sein? Dann kontaktieren Sie einfach das erfahrene Team von Living in Berlin. So sind Sie auf alle Eventualitäten bestens vorbereitet.