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Immobilienkredit frühzeitig ablösen? Vorsicht Falle!

Die Krux der Vorfälligkeitsentschädigung

Sie möchten Ihren bestehenden Kreditvertrag gegen einen günstigeren eintauschen bzw. früher tilgen? Oder Sie müssen, weil Ihnen z. B. Ihre Scheidung, plötzlicher Arbeitsverlust oder andere Gründe unerwartet unliebsam in die Quere gekommen sind? Und Sie fragen sich, ob das unproblematisch möglich ist? Die Antwort lautet:

Jein.

Zum einen sind Sie auf die Kulanz Ihrer Bank angewiesen, die nur in Ausnahmefällen verpflichtet ist, Ihre Kündigung anzunehmen – etwa, wenn kein Weg daran vorbeiführt, die Immobilie zu verkaufen. Zum anderen kann Sie das teuer zu stehen kommen: Da Sie das geliehene Geld vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit zurückführen, entgeht der Bank ein Großteil der Zinsen –  sie macht innerhalb des vereinbarten Zeitraums weniger Gewinn und darf demzufolge als Kreditgeber den ihr entstehenden Schaden des Zinsausfalls nach § 490 BGB geltend machen. Deshalb verlangt sie eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen. Deren Höhe ist immer abhängig von der Restlaufzeit und der Restschuld. Aber ist diese Strafe bzw. Wiedergutmachung in jedem Fall zu entrichten?

Nein.

  • Ein langfristiges Darlehen können Sie nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
  • Beinhaltet Ihr Vertrag variable Zinssätze oder ist durch eine Grundschuld bzw. Hypothek gesichert, können Sie ihn jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beenden.
  • Möchte der Käufer Ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu denselben Konditionen übernehmen und wird nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt, kommen Sie ebenfalls an der Vorfälligkeitsentschädigung vorbei.
  • Überdies gibt es Kredite, die Ihnen gegen Zinsaufschlag ein vereinbartes Ausstiegsrecht einräumen.

Wenn Sie dennoch auf den Tisch blättern müssen: Achten Sie auf Berechnungsfehler

Denn diese kommen häufig vor – zu Ihren Ungunsten. In vielen Fällen geht es um mehrere Tausende Euro, wenn nicht sogar rasch um fünfstellige Beträge. Sie sollten die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung jedoch zunächst zahlen und – wenn Ihre Bank darauf pocht – auch unterzeichnen. Sollte der Betrag, den Sie beglichen haben, überhöht sein, können Sie die Differenz trotzdem zurückverlangen, sofern das Recht auf Ihrer Seite steht. Prüfen Sie also die Abrechnung mit spitzem Bleistift oder überlassen Sie das besser noch Fachleuten Ihrer Verbraucherzentrale. Diese übernehmen für ca. 70 € pro Darlehen nachträglich die Kontrolle.

Auf diese wichtigsten Punkte muss geachtet werden:

  • Das Geldinstitut darf keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, wenn es Ihnen selbst außerordentlich kündigt, z. B. weil Sie als Kreditnehmer mit Ihren Raten in Verzug geraten und somit Ihren Verpflichtungen nicht mehr nachgekommen sind.
  • Es gibt keine Regelung seitens des Gesetzgebers, wie eine Bank die Entschädigung ermitteln darf. Dies führt oft zu der Forderung einer unverhältnismäßig hohen Abfindung. Allerdings hat der Bundesgerichtshof Leitlinien zur Kalkulation aufgestellt.
  • Die Risikoprämie muss abgezogen werden, da diese aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf.
  • Ist im Vertrag die Option auf höhere Monatsraten vermerkt, müssen diese in die Veranschlagung der Vorfälligkeit einfließen.
  • Die Bank hat Sondertilgungen zu Ihrem Vorteil kostenmindernd zu berücksichtigen. Dadurch würde sowohl Ihre Kreditschuld sinken als auch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ja.

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