Sehr trockenes Thema, aber unabdingbares Wissen für den gelungenen Verkauf Ihrer Immobilie:
die deutschen Wertermittlungsrichtlinien
Die Ermittlung des Immobilienwertes ist eine haarige Angelegenheit: Nur der akkurat bestimmte Kaufpreis bringt Ihnen den gewünschten Verkaufserfolg. Pokern Sie zu hoch oder stapeln Sie zu tief, drohen Ihnen finanzielle Einbußen, die Verkaufsdauer kann sich hinziehen wie Hubba Bubba und – wenn es hart auf hart kommt – bleiben Sie auf Ihrem Eigentum sitzen.
Möchten Sie das verhindern und wie ein professioneller Makler vorgehen, dann bedienen Sie sich der vom Gesetzgeber definierten deutschen Wertermittlungsrichtlinien:
1. Vergleichswertverfahren
Mit der Verwendung dieser Methode ziehen Sie Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus Ihrer Region heran und nutzen dazu das Register des örtlichen Amtes, das alle gezahlten Summen aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen auflistet. Dieses Verfahren findet Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie baugleichen Reihenhäusern – aber auch bei Eigentumswohnungen und vornehmlich bei Grundstücken.
Dabei orientieren Sie sich an einer ausreichenden Anzahl ähnlicher Objekte, die sich mit Ihrer Immobilie genügend decken. Je nach Bauzustand bzw. Grundstücksgröße mindert oder steigert sich der Wert.
Dieser Vorgang ist gerichtsfähig und gilt sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Praxis als simpelster sowie verlässlichster Ansatz, weil das Resultat ein realistischer Marktpreis ist – unter der Voraussetzung, dass anrechenbare Vergleichsmöglichkeiten gegeben sind.
2. Ertragswertverfahren
Dieses Konzept setzen Sie bei wirtschaftlich genutzten Immobilien ein. Sie haken nach, welchen Ertrag die Immobilie – z. B. ein Grundstück mit Mietwohnhäusern oder ein vermietetes Gewerbegebäude – einbringt. Da es die zu erwartende Rendite berechnet, nimmt es Bezug auf die Zukunft.
Hier spielt die Einschätzung der langfristig zu erzielenden Miete eine Rolle und bezieht Risiken wie Miet- oder Pachtrückstände und Leerstand ein. Auch der bauliche Zustand des Gebäudes wird unter die Lupe genommen, da er Einfluss auf den Ertragswert hat.
Ziehen Sie die Betriebskosten ab, erhalten Sie eine Summe, die Sie auf die Restnutzungsdauer hochrechnen und schließlich mit dem Bodenwert addieren.
Je länger die Restnutzungsdauer ist, desto höher ist der Ertrag, den die Immobilie bis zu ihrem wirtschaftlichen Verfall abwirft.
3. Sachwertverfahren
Bei diesem Vorgehen berechnen Sie den Grundstücks- und den Hauswert unabhängig voneinander – in Anlehnung an festgelegte Tabellen und Verfahren. Da Sie viele Faktoren berücksichtigen, ist es am flexibelsten, ausgesprochen transparent und deshalb bei Banken sehr beliebt.
Das Procedere wird in der Regel bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern mobilisiert. Die zu verzeichnende Rendite spielt hier keine Rolle. Sie bemessen Ihre Immobilie an Faktoren wie
- dem Bodenrichtwert
- den Bau- bzw. Wiederherstellungskosten des Gebäudes
- den baulichen Anlagen wie z. B. der Wege oder Garagen etc.
Bei diesem Verfahren ist die lineare Alterswertminderung im Vergleich zur Gesamtnutzung von Bedeutung. Besitzen Sie z. B. ein Einfamilienhaus, geht der Gesetzgeber normalerweise von einer 80-jährigen Gesamtnutzungsdauer und einer jährlichen Wertreduktion von 1,25 Prozent aus.
Auch hier addieren Sie das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert. So gelangen Sie zu einem vorläufigen Sachwert. In den meisten Fällen müssen Sie diesen mit einem regional unterschiedlich ausfallenden Marktanpassungsabschlag multiplizieren. Nur so kann Ihnen die Ermittlung eines realistischen Endbetrags gelingen, der den tatsächlichen Gegebenheiten – wie z. B. der Lage in einer strukturschwachen oder -starken Region – entspricht.
Sie möchten noch mehr wertvolle Informationen? Sehr gerne. Dafür sind wir da. Sprechen Sie uns einfach an.
