Jahr: 2018

Aufmerksamkeitsstark: Mit gekonnten Fotos findet Ihre Immobilie Beachtung

 

Bilder sind das eigentliche Zugpferd, um bei der Online-Vermarktung mit Ihrem Angebot herauszustechen. Interessenten verschaffen sich immer zuerst optisch einen Eindruck und schauen danach auf die technischen Details wie Zahlen, Daten und Fakten. Wenn aber das, was sie sehen, unscharfe, düstere, perspektivisch verzerrte, chaotische, mal eben aus der Hüfte geschossene Schnappschüsse sind, klicken sie in Nullkommanix weg. Wie nun setzen Sie Ihre Immobilie perfekt in Szene?

 

Im Dunkeln ist nicht immer gut munkeln

 

Es kommt auf die richtigen Lichtverhältnisse an. Fotografieren Sie alle Innenräume ausschließlich am hellen Tag, befreien Sie alle Lichtquellen z. B. von Vorhängen, Rollläden, Markisen etc. Wenn möglich, benutzen Sie einen Aufsteckblitz, der zur Decke hin ausgerichtet ist. Geben Sie aber auch Obacht, dass die pralle Sonne nicht durch das Fenster scheint, hier gilt das Prinzip: Diese – auch wenn sie durch die Räume nicht zu sehen ist – sollte sich immer im Rücken befinden.

 

Nach dem Home Staging ist vor dem Home Staging

 

Im Anschluss an die Umsetzung der Home-Staging-Tipps aus unserem letzten Blog können Sie im Prinzip auch direkt drauflos fotografieren, oder? Jein. Sie sollten vorher nochmals die Details überprüfen, denn: Die Wahrnehmung jedes Menschen ist unterschiedlich und gewisse Feinheiten werden von dem einen als unwichtig und dem anderen als relevant empfunden. Das ist auch der Grund, warum auf vielen Amateurfotos immer noch sehr häufig Mülleimer, herumliegende Zeitungen oder gar offene Klodeckel zu finden sind. Dies stört den Gesamteindruck gewaltig. Berücksichtigen Sie jede Kleinigkeit und räumen Sie auf, so zeigen Sie im Bild genau das, was wirklich zählt.

 

Probier’s mal mit Gemütlichkeit

 

Die Fotos sollten immer ein Wohlgefühl beim Betrachter auslösen – nach dem Motto: „Ja, da möchte ich gerne und da sehe ich mich auch schon wohnen.“ Bei möblierten Immobilien gelingt dies oft besser, da Sie hier Emotionen stärker transportieren können. Bei leerstehenden sollten Sie mehr auf optimale Lichtverhältnisse setzen.

 

Gut gewählt: Ausrichtung, Ausschnitt und Motiv

 

Fotografieren Sie – sofern es machbar ist – im Querformat, denn dieses kommt dem menschlichen Sehwinkel am nächsten und wird somit am angenehmsten empfunden. Wenn möglich, verwenden Sie ein Weitwinkelobjektiv. Behalten Sie bitte im Blick, dass Sie dabei nicht übertreiben, da der Raum dadurch verzerrt wirken und sich somit eine übertriebene Illusion von Größe einschleichen kann.

 

Beim Motiv kommt es darauf an, dass die Zimmereinrichtung links oder rechts im Bild nicht angeschnitten wird. Sonst scheint der Raum unaufgeräumt und die Möbel wirken deplatziert.

 

Sie möchten noch mehr Tipps? Und Ihre Interessenten rundum von Ihrer Immobilie überzeugen? Dann kommen wir doch einfach ins Gespräch. Wir legen unser Hauptaugenmerk auf Ihr Hab und Gut.

 

Würden Sie einen Gebrauchtwagen kaufen, der von klebrigen Blütenpollen ummantelt ist und auf dessen Rückbank sich leere Coffee-to-go-Becher sowie Reste des letzten McDonalds-Besuches tummeln? Einen, der Sie beim Einstieg mit abgestandenem Zigarettenmief empfängt und in dem das Umfassen des Lenkrades Sie an Pomade erinnert?

Zugegeben, das klingt nach absolutem Igitt. Dennoch bleibt unterm Strich, dass sich Besitztümer nur gewinnbringend in bare Münze verwandeln lassen, wenn aus ihnen alles Positive herausgeholt wird, um den potentiellen Käufer zu überzeugen. Wie also steht es mit Ihrer Immobilie?

Stellen Sie sich einfach mal vor, Sie besichtigen Ihr Heim. Was erwarten Sie? Wandern Sie in den Mokassins Ihrer Interessenten und richten Sie alles für die professionelle Präsentation her.

Wie das geht? Mit Home Staging.

Home Staging bedeutet, Sie bereiten Ihre Immobilie zur Verkaufsförderung auf. Dazu gibt es einige kleine Tipps mit großer Wirkung. Hier die Wesentlichen:

Das Auge isst mit

Ordnung ist der halbe Verkauf. Kümmern Sie sich deshalb darum, dass alles aufgeräumt sowie blitzeblank ist, keine Flaschen vom lustigen Vorabend herumstehen und die Sofakissen apart drapiert sind. Ein Blümchen hier und da kann auch nicht schaden – Socken vor dem ungemachten Bett, sich stapelndes Geschirr mit Spaghetti-Bolognese-Spuren und das gesamte Familien-Schuh-Sortiment vor der Tür wiederum sehr wohl.

Die Nase riecht mit

Entsorgen Sie den Müll und lüften Sie ausgiebig. Aschenbecher gehören außer Sicht- und Schnupperweite ebenso wie das Katzenklo, welches just in dem Moment der Besichtigung benutzt werden könnte. Das ist keineswegs dufte. Kochen Sie nicht kurz zuvor –  vor allem nicht mit den Geruchswolken Knoblauch, Fisch, Speck etc. Aufgebrühter Kaffee hingegen verströmt ein wohliges Aroma des Willkommens.

Das ist düster!

Lassen Sie Ihre Kandidaten in helle Räume treten. Gedämpftes Licht dämpft auch die Kauflust, denn: Wer erwirbt schon gerne blind sein neues Zuhause? Öffnen Sie alles, was verschattet: Jalousien, Gardinen, Vorhänge. Knipsen Sie jede Lampe an – auch tagsüber. Dann strahlen Ihr Domizil und Ihre Interessenten um die Wette.

Persönliches kurzfristig zur Seite stellen

Es ist wenig hilfreich, wenn Sie Ihr privates Ambiente zur Schau stellen. Malen Sie sich einmal aus, ein Hells-Angels-Typ zeigt Mormonen seine Immobilie. Und umgekehrt. Das ist kontraproduktiv.

Sie möchten noch mehr Input, wie Sie Ihre Immobilie gelungen an den Mann bringen? Kein Problem. Es ist unser Metier. Kontaktieren Sie uns doch ganz einfach.

Der Frühling hat uns wieder. Die Vögelchen zwitschern putzmunter, es bleibt länger hell, sodass wir die Sonne genießen können, die Tulpen blühen … Doch was blüht Ihrem Eigenheim – und vor allem Ihnen – wenn Sie nicht aufpassen?

Die kalte Jahreszeit hat möglicherweise an Ihren persönlichen Wänden unschöne Spuren hinterlassen. Dabei geht es aber nicht nur um das Mauerwerk, sondern auch um Ihr Dach, Türen und Fenster, die Heizung. Machen Sie nun einen Frühjahrscheck, um Irreparablem vorzubeugen, das Ihren Geldbeutel auf das Ärgste strapazieren könnte.

Entdecken Sie kleinere Mängel, können Sie diese normalerweise recht leicht beseitigen. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten sollten, um später große und deutlich teurere Sanierungsprojekte geschickt zu umgehen:

1. Ist Ihr Haus noch ganz dicht?

Ob Regen, Hagelkörner, Sturmböen oder Schneelast – Ihr Dach ist reichlichen Strapazen ausgesetzt: In den Rinnen und Fallrohren können Lecks entstehen, Laub und Äste sammeln sich, überlaufendes Wasser kann zu Schäden führen. Beseitigen Sie deshalb Blockaden und undichte Stellen. Prüfen Sie, ob schadhafte oder fehlende Dachziegel und -steine vorhanden sind. Wenn ja: Sorgen Sie bitte für raschen Ersatz. Das gilt besonders bei Flachdächern.

2. Alles nass oder was?

Nach dem Winter bleiben oft Schmutzablagerungen in Form von dunklen Verfärbungen an der Fassade zurück. Kein schöner Anblick. Abhilfe naht durch eine gründliche Reinigung. Anders verhält es sich mit Rissen oder Putz-Abplatzungen. Diese können Sie mit speziellen Systemen ausbessern. Finden Sie feuchte Stellen, sollten Sie Beschädigungen an der Außenisolierung als Ursache ausschließen. Existieren Salzausblühungen am Sockel, die wie weiße Wattewölkchen aussehen? Diese sind ein Hinweis auf Dauerfeuchtigkeit.

3. Die Rahmenbedingungen abklopfen

 Fenster und Türen – vor allem solche aus Holz – sind Sensibelchen: Gönnen Sie den Rahmen ein Pflegeprogramm. Streichen Sie neu bei abgeplatzter Farbe, bringen Sie Schwung in schwergängige Beschläge mit einer Ölung. Sind die Rahmen jedoch verzogen, ziehen Sie bitte einen Austausch in Erwägung.

4. Soll alles beim Alten bleiben?

In der nasskalten Jahreszeit powern viele Heizkessel ohne Ende. Ein älteres System wird dann anfangen zu schnaufen. Schauen Sie deshalb bitte am Ende der Heizsaison in Ihren Heizungskeller: Wird es warm? Oder läuft die Heizung unrund? Wenn ja, kann sich der Austausch für Sie hinsichtlich der Effizienz und der deutlichen Energieeinsparung lohnen.

„Sich lohnen“ klingt für Sie erstrebenswert? Dann kontaktieren Sie uns doch ganz einfach. Das macht sich rund um Ihre Immobilie bezahlt.

Die für einen Immobilienverkauf benötigte Zeit wird in den meisten Fällen unter- aber auch überschätzt. Beides kann Sie teuer zu stehen kommen. Warum ist das so?

Wer glaubt, dass er die Veräußerung binnen vier Wochen abwickeln und mit dem Kaufpreiseingang den näher rückenden Umzug organisieren sowie die neue Immobilie beziehen kann, der kommt sehr schnell unter Zeitdruck. Dieser potenziert sich, wenn noch kein Käufer in Sicht ist. Und: Solch eine Bedrängnis katapultiert den Verkäufer sehr oft in eine schlechtere Verhandlungsposition.

Oder der erstbeste Kaufwillige wird als Abnehmer auserkoren. Dabei bleibt unklar, ob tatsächlich der bestmögliche Kaufpreis geflossen ist. Deshalb ist es definitiv effektiver, mehrere Interessenten an der Hand zu haben als nur einen Kandidaten – schon allein unter Berücksichtigung der gern und oft genommenen Tatsache, dass Kaufinteressenten auch abspringen können. Dann stehen Sie nicht nur mit leeren Händen da, sondern müssen mit der Interessenten-Akquise wieder ganz von vorne beginnen. Sehr mühselig.

Was lange währt, wird nicht immer gut

Auch ein zu langer Vermarktungszeitraum kann den Preis drücken. Immobilien, die seit einem halben Jahr oder sogar länger angeboten werden, erwecken bei den Interessenten den Eindruck eines Ladenhüters. Denn je länger sich der Verkauf hinzieht, desto mehr wird getuschelt: „An der Immobilie ist doch ein Haken dran“, „die Immobilie will doch keiner haben“ u. s. w. Das echte Interesse erlischt und auf den Plan kommen die sog. „Schnäppchenjäger“. Sie beobachten die Immobilienangebote ganz genau und bieten sich, wenn die Immobilie quasi schon „Schimmel“ auf dem Markt ansetzt, als Käufer an – oft zu einem lächerlichen „Retter-in-der-Not“-Preis.

Ermitteln Sie also bitte für das Erzielen eines angemessenen Kaufpreises die exakten Parameter der Vorbereitung, Vermarktung und des Abschlusses. Kalkulieren Sie dabei zeitlich nicht zu knapp, um Zugzwang zu vermeiden – und auch nicht zu gedehnt, um das Image Ihrer Immobilie zu bewahren.

Generell wird davon ausgegangen, dass mit einem Gesamt-Zeitraum von drei bis sechs Monaten zu rechnen ist. Achten Sie bitte darauf, dass die reine Vermarktungszeit der Immobilie nicht mehr als 30 bis 60 Tage in Anspruch nehmen sollte.

Sie möchten auch alle anderen Immobilien-Fallstricke geschickt umgehen? Dann kontaktieren Sie uns doch einfach: Wir kennen die Dos and Dont’s.

Das Internet bietet uns heute für nahezu jedes Problem eine Lösung, die wir im Alleingang bewältigen könnten – sei es nun die streikende Waschmaschine, das stotternde Auto oder eine juristische Kniffligkeit etc. Auch über das Vermieten oder den Verkauf unserer Immobilie als Privatperson tummeln sich zahlreiche Ratgeber im Netz. Aber wenn die Küche unter Wasser steht, der Wagen bedrohliche Geräusche von sich gibt oder die Gesetzgebung uns eher verwirrt, als dass sie uns weiterhilft, greifen wir doch lieber auf den Mann oder die Frau vom Fach zurück.

Handelt es sich allerdings um die Veräußerung bzw. die Vermietung des eigenen Hab und Guts, zögern viele, sich von einem versierten Makler unterstützen zu lassen. Warum ist das so?

Zum einen, weil sich leider unter der Vielzahl an Maklern diverse schwarze Schafe verstecken und Eigentümer kaum eine Vorstellung haben, woran sie den echten Experten erkennen können. Zum anderen, weil das seit Juni 2015 gültige Bestellerprinzip Unsicherheiten mit sich bringt, wer denn nun tatsächlich für die Maklerprovision aufzukommen hat. Lesen Sie hier, woran Sie sich zuverlässig orientieren können:

Keine Angst vorm bösen Wolf: die Makler-Courtage

Im Verkauf ist die Provision immer noch frei verhandelbar. Die Novellierung des Mietrechtsgesetzes gibt derzeit lediglich vor, dass Vermieter die Provision zu tragen haben, aber:

• Sie können diese steuerlich absetzen.
• Und: Sie fällt nur im Erfolgsfalle an.
• Zudem können Sie mit dem Maklerhonorar fest planen, die Kosten der eigenen Vermarktung sind eher unkalkulierbar.

Und wie kann ich die Spreu vom Weizen trennen?

Ein sicheres Expertenkennzeichen ist die Herangehensweise des Maklers an Ihren Auftrag. Ein Makler, der nicht nur am Geschäft, sondern auch an Ihrem Wohlergehen interessiert ist, wird Ihnen als Vermieter mit verschiedenen Provisionsmodellen entgegenkommen, falls Ihr Geldbeutel nicht genügend hergibt.

Neben der unabdingbaren menschlichen Wertschätzung ist auch die Ihrer Immobilie eine seiner obersten Prioritäten. So wird er – angepasst an das aktuelle Angebot und die momentane Nachfrage – die realistische Wertermittlung Ihres Hauses/Ihrer Wohnung vornehmen. Ihnen als Verkäufer gewährleistet er so einen schnelleren Verkauf. Und der Käufer bezahlt nicht mehr, als die Immobilie tatsächlich wert ist. Damit sichert er beide Kundengruppen professionell und vertrauenswürdig ab.

Genauso, wie Sie als Vermieter bei der Kalkulation des richtigen Mietpreises: unter Berücksichtigung aller ausschlaggebenden Faktoren, der ortsüblichen Vergleichs- bzw. aktuellen Marktmiete; der Einhaltung gesetzlicher Maßgaben, um Sie vor horrenden Bußgeldern zu schützen etc.

Ganz abgesehen davon: Ein Makler, der etwas auf sich hält …

wird sich Zeit für Sie und Ihre Wünsche nehmen, da er ein echtes Interesse an Ihrem zum Verkauf oder zur Vermietung stehenden Objekt zeigt. Er verschafft sich im Austausch mit Ihnen ein präzises Bild Ihrer Situation – und wird Sie niemals zu einem Abschluss drängen.

Jegliche relevanten Punkte klärt er mit Ihnen ab, bereitet anschließend alles Notwendige inklusive sämtlicher Objekt-Unterlagen akkurat vor und kann auf diese Weise den eigentlichen Verkaufs- bzw. Vermietungsprozess reibungslos für Sie abwickeln. Im Zuge dessen wird ein verlässlicher Makler weder kurz durch Ihre Räumlichkeiten hasten, um ein paar schnelle Schnappschüsse zu machen, noch eilig ein paar Zeilen zu Ihrem Objekt hinkritzeln und es dann gedankenlos im Internet einstellen.

Ganz im Gegenteil:

Er betreibt eine optimale Vermarktung über alle zur Verfügung stehenden Kanäle, dazu gehören professionelle Fotos genauso wie anschauliche Grundrisse und ein aussagekräftiges Exposé. So kann sich der potenzielle Käufer/Mieter bereits in Ihrer Immobilie wohnen sehen; erhält alles, was er zu seiner Entscheidung benötigt und der Makler ist in der Lage, den bestmöglichen Kauf-/Mietpreis für Sie zu erzielen – mit dem Resultat der gelungenen Übergabe Ihrer Immobilie.

Sie möchten einen Makler engagieren, der Ihnen als Ihr verlängerter Arm den Rücken freihält? Gerne. Rufen Sie uns einfach an. Und lehnen sich – im Gegensatz zur Alleinbewältigung – während des Vermittlungsprozesses entspannt zurück.