Autor: Living in Berlin

In unserem letzten Blog haben Sie erfahren, dass die dilettantische Beschreibung einer Immobilie den Verkauf arg behindern, wenn nicht sogar vereiteln kann. Es ist in etwa so, wie altes Brot oder zähes Fleisch essen zu müssen. Da haben die Beißerchen mühselige Arbeit zu leisten. Wer will das schon und vor allem, wer bekommt das hinunter? Mit monotonen Texten servieren Sie Ihren potenziellen Käufern ebenfalls schwere Kost. Mit diesen zusätzlichen Tipps für ein leicht verdauliches Exposé kommen Ihre Leser auf den Geschmack, Ihre Immobilie besichtigen zu wollen.

Wo genau werde ich wohnen?

Oberstes Gebot ist es, dass Sie vorab die Zielgruppe definieren und Ihre Schilderung dementsprechend anpassen. Eine Familie mit Kleinkindern muss nichts über das Nachtleben wissen, ein Single benötigt keine Informationen über Spielplätze.

Wenn Sie etwa über Kulinarisches schreiben, dann so, dass den Lesern das Wasser im Munde zusammenläuft, weil diese beispielsweise den warmen, hausgemachten Apfelstrudel schmecken und den aufmunternden Latte-Macchiatto-Geruch in der Nase haben.

Welche Wohnqualität erwartet mich im Einzelnen?

Hier gilt es, bloße Aufzählungen, was alles vorhanden ist, zu vermeiden. Das wirkt wie eine Schlaftablette. Kreieren Sie das zukünftige Leben in einem Wohlfühl-Zuhause, das alle Anforderungen erfüllt. Sogar die Zeit im Bad sollte in der erholsamen Schaumwanne und dem Quietsche-Entchen für den süßen Nachwuchs Spaß machen. Wenn das Haus darüber hinaus mit einem Gäste-WC punktet, lockt die Aussicht, morgens keinen morgendlichen Stau mehr zu haben.

Entwerfen Sie Szenarien, in denen sich Ihr Kaufinteressent bildlich vorstellen kann, in Ihrem Haus und in dieser Umgebung zu leben und sich dabei pudelwohl zu fühlen. Zeigen Sie ihm, wie er im Sommer mit seiner Familie lachend im Freibad planscht oder auf temperamentvollen Konzerten rockt und abends gemütlich die Beine z. B. bei Chips und einem kühlen Bierchen auf der Couch hochlegt bzw. das Frühstück mit den duftenden Sonntagsbrötchen auf der Sonnenterasse in vollen Zügen genießt. Zugegeben, das ist wirklich nicht leicht und erfordert eine Menge Fingerspitzengefühl. Sie könnten sich ja einfach helfen lassen. Von uns. Denn wir verstehen was davon. Melden Sie sich doch bei Living in Berlin.

Geschrieben von Susanne Purol

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31.12.2018: Martin schreibt es sich auf die Fahne, abzuspecken. Julia schwört sich, den letzten Glimmstengel um 00.00 Uhr auszudrücken. Lukas hat einen wöchentlichen Trainingsplan für seine Laufeinheiten ausgetüftelt. Frederike beschließt, in den sauren Apfel zu beißen und sich in letzter Konsequenz scheiden zu lassen.

Vier Wochen später: Martin wiegt 5 Kilo mehr, Julia hat sich einen neuen Aschenbecher gekauft, Lukas innerer Schweinehund hat gewonnen. Alle drei sind frustriert. Frederike hingegen war beim Anwalt – sie hat sich Unterstützung gesichert. Und exakt das ist der entscheidende Unterschied, denn: Nicht nur die Macht der Gewohnheit und das mangelnde Durchhaltevermögen stehen uns beim Umsetzen unserer Veränderungswünsche im Weg, sondern auch diese hirnrissige Idee:

Alles im Alleingang stemmen zu wollen

Martin und Julia hätten sich einen entsprechenden Motivations-Coach zur Seite stellen können, Lukas wäre gut mit einer Laufgruppe unter professioneller Anleitung beraten gewesen. Schließlich sucht sich auch jeder Autobesitzer eine exzellente Werkstatt, wenn der Wagen mal streikt oder für den TÜV auf Vordermann gebracht werden muss – es sei denn, er selbst ist ein begnadeter Kfz-Mechaniker …

Wenden wir uns nun Familie S. zu: Seit 13 Monaten trägt sie sich mit dem Gedanken, ihr nunmehr viel zu groß gewordenes Haus endlich zu verkaufen. Zum Jahreswechsel 2017/2018 wurde gemeinsam entschieden, dies nun mit allem Drum und Dran durchzuziehen. In Eigenregie. Eifrig wurde recherchiert, was nun alles zu tun sei, um ihr Hab und Gut in kürzester Zeit an den Mann oder die Frau zu bringen. Selbstverständlich zu einem richtig guten Preis. Die To-do-Liste wurde immer länger; die Angst, Fehler zu machen, stetig größer. Es stellte sich heraus, dass sie sich da eine Mammutaufgabe aufgebürdet haben.

• Unterlagen zusammenzutragen und zwar in lückenloser Gesamtheit: „Welche sind das und wo bekommen wir die bloß her?“
• ansprechende Fotos zu erstellen sowie ein ebensolches Exposé: „Wie machen wir das? Und was bedeutet ‚ansprechend‘?“
• juristische Stolperfallen geschickt zu umgehen: „Worin liegen diese denn und wie können wir denen klug ausweichen – ohne mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten?“
• das Wichtigste: den marktgerechten Kaufpreis zu ermitteln, um die Immobilie weder unter Wert zu verkaufen, noch diese als Ladenhüter verstauben zu lassen: „Wie in drei Gottes Namen funktioniert so etwas?“
• das Haus zugkräftig zu bewerben: „Wo genau und wie vor allem gelingt uns das?“
• Homestaging – die eigenen vier Wände verkaufsfördernd zu präsentieren: „Müssen wir jetzt Möbel rausschleppen und neue hineinstellen? Was für einen ermüdenden Aufwand bedeutet das für uns? Oder gibt es Alternativen?“
• Besichtigungstourismus zu vermeiden: „Werden wir hier Massen an Menschen auf uns nehmen müssen?“
• einen Kaufvertrag mit Netz und doppeltem Boden zu entwerfen: „Ach Du grüne Neune!“
• und, und, und …

Der innere Druck, alles richtig machen zu müssen, stieg enorm. Das Paar begann, sich zu verzetteln.

Um schließlich verzweifelt zu resignieren. Das Haus ist bis heute nicht verkauft.

Aber dies wird sich schnell ändern, denn jetzt haben sie uns beauftragt. Experten sind nun mal bewanderter als Laien, denn: Letztere wissen nicht, was sie tun. Wir schon. Das ist unser täglich Brot.

Wollen Sie es sich nicht auch einfach machen und keine Zeit, Mühe, Nerven und kein Geld verschwenden? Dann setzen Sie doch Ihren Vorsatz des gelungenen Immobilienverkaufs ganz einfach um. Mit uns. Jetzt. Auf ein Neues: Ihr richtig gutes Neues.

Heute: der Bodenrichtwert

Der Kaufpreis spielt im Immobiliengeschäft eine maßgebliche Rolle. Selbstverständlich wollen Sie als Verkäufer eine ordentliche Summe auf Ihrem Konto verbuchen. Das ist jedoch nur machbar, wenn der Betrag auch wirklich fundiert ermittelt wird und sich an der aktuellen Marktlage orientiert. Der Bodenrichtwert bietet Ihnen dabei einen transparenten Anhaltspunkt. Mit einem wesentlichen „Aber …“ – dazu kommen wir etwas später. Nun erstmal: Was genau bedeutet dieser Begriff?

Er bezeichnet den amtlich berechneten Durchschnittswert Ihres Grundstückes. Dazu werden die Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken – meist aus den letzten zwei Jahren – aus einer bestimmten Gegend herangezogen: bezogen auf eine Straße, einen Straßenzug oder eine Ortschaft etc. Wichtig ist dabei die gleiche Nutzung, z. B. weil ein Einfamilienhaus auf allen steht.

Auch die Entwicklung der Lage, in der sich Ihr Grundstück befindet, ist von Bedeutung. Nach oben schraubt sich der Preis spürbar, wenn Sie ein attraktiv gelegenes Grundstück verkaufen, z. B. in einem gedeihenden Innenstadtbereich. Abstriche müssen Sie hingegen in einer ländlichen Region machen, die weder eine sichtbare Bevölkerungsdynamik noch deutliches Wachstum aufweist.

Kleiner mathematischer Exkurs

Die Verkaufszahlen V werden addiert. Die entsprechenden Quadratmeter Q der Grundstücke ebenfalls. Im Anschluss wird V durch Q geteilt. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert. Wenn Sie diesen nun mit der Größe Ihres Grundstückes multiplizieren, erhalten Sie den Bodenwert, anhand dessen Sie den Kaufpreis kalkulieren können.

Über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse beispielsweise ist es Ihnen möglich, die veröffentlichen Bodenrichtwerte zu beziehen.

Jetzt kommt unser „Aber …“

Hätten Sie gedacht, dass es einen enormen Unterschied zwischen den Bodenrichtwerten geben kann, obwohl die Grundstücke aneinandergrenzen? Der Grund liegt z. B. darin, dass sich eines in Hanglage befindet. Die schlechte Nutzbarkeit kann den Preis drücken. Auf der anderen Seite erweist sich ein daraus resultierender hübscher Ausblick eventuell als Gewinn.

Oder ein anderes punktet mit südlicher Ausrichtung, das nächste wiederum – nach hinten heraus idyllisch ruhig gelegen – verkauft sich hochpreisiger als das an der Straße liegende mit Motorengeräuschen etc.

So kann der Bodenrichtwert zwar eine Basis darstellen.Allerdings ist die Festlegung des tatsächlich akkuraten und durchsetzbaren Kaufpreises noch von vielen anderen relevanten Faktoren abhängig wie z. B. die Lage Ihrer Immobilie, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur usw. Sie wollen sich nicht verzetteln? Dann nutzen Sie einfach unsere deutschlandweit anerkannte Qualifikation als Sachverständige für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien- Sprengnetter – und kontaktieren Sie uns. Für Ihre positive Verkaufsbilanz.

Sie haben den Entschluss gefasst, Ihr Hab und Gut auf eigene Faust zu verkaufen? Dann kann Sie jedes ungeplante Kalkül auf die falsche Fährte führen. Das größte Übel dabei wäre, dass Ihr Verkauf sich in einer Abwärtsspirale bewegt, das kleinste: die unendliche Geschichte Ihres Vorhabens. Letzteres kann Ihnen z. B. geschehen, wenn Sie Ihre Immobilie Hinz und Kunz anbieten – ohne zu analysieren, ob die Räumlichkeiten, die Größe, die Umgebung etc. überhaupt für Hinz und Kunz geeignet sind. Das muss nicht sein, denn: Jeder Käufer hat einen eigenen Bedarf, individuelle Anforderungen und auch das Budget muss mitspielen. Mit einer akribischen Zielgruppenanalyse sprechen Sie die passenden Interessenten an. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie achten sollten und verkürzen Sie die Verkaufsdauer auf diese Weise so geschickt wie ein Profi:

1. Eigentumswohnung:

Rentner, kleine/junge Familien, Paare (DINK „Double Income no Kids“) und Singles

Ein Single sucht eher ein bis zwei Zimmer, die Nähe zu Schulen oder Kitas spielt keine Rolle, dafür aber die sehr gute Erreichbarkeit von Supermärkten, Restaurants, Cafés und Theater etc. Dasselbe gilt für Paare, nur dass sie zwei Zimmer und mehr benötigen. Familien wiederum legen keinen Wert auf High Life, sondern auf die problemlose Unterbringung ihrer Sprösslinge und kurze Wege bei einer Zimmeranzahl von drei aufwärts.

Für die Generation 60+ sind barrierefreies Wohnen im Erdgeschoss oder mit Aufzug von Bedeutung sowie Einkaufsstätten, Ärzte und Apotheken etc. ums Eck.

2. Reihenhaus:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK)

Familien fühlen sich meist von praktischen Grundrissen mit großzügiger Raumaufteilung angesprochen. Ein Garten ist ihnen wichtig. Garage plus Kellerräume für Fahrräder sind genauso Pflicht wie nahegelegene Kitas, Schulen und Sportvereine. Letzteres ist für Paare irrelevant, hier sind eher Kultur- und Freizeitmöglichkeiten interessant – und nichts weit ab vom Schuss.

3. Doppelhaushälfte:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK)

Für diese Zielgruppe ist ein Reihenhaus zu wenig, sie möchte jedoch den Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten nicht sprengen. Dabei kommt es ihnen auf eine gehobene Ausstattung sowie einen exklusiven Grundriss an. Eine gute Anbindung an das Stadtzentrum und attraktive Freizeitmöglichkeiten im Umfeld haben Priorität.

4. Einfamilienhaus:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK), vermögende Singles

Interessenten für Einfamilienhäuser haben größtenteils das Gefühl, sie hätten es als Besserverdiener und zahlungskräftige Käufer zu etwas gebracht und möchten das auch – ohne es abzuwerten – in einer gehobenen, gar exklusiven Ausstattung leben und Freunden sowie Geschäftspartnern präsentieren.

5. Mehrfamilienhaus: Investoren und Kapitalanleger

Der Investor bzw. Kapitalanleger erwirbt eine solche Immobilie, um sein Vermögen entweder zu maximieren oder wenigstens zu bewahren. Aber Obacht: Ein Investor kennt die Materie, für ihn zählen nur Zahlen, Daten sowie Fakten und der Gewinn. Emotional ist er von allen Zielgruppen am wenigsten beeinflussbar. Als Amateur beißen Sie sich in Preisverhandlungen mit diesem Interessententyp eher die Zähne aus.

Sie wollen mit Ihrem Verkauf lieber auf den grünen Zweig kommen? Das ist machbar. Sie kontaktieren uns einfach nur. Und wir greifen Ihnen versiert unter die Arme.

Die Krux der Vorfälligkeitsentschädigung

Sie möchten Ihren bestehenden Kreditvertrag gegen einen günstigeren eintauschen bzw. früher tilgen? Oder Sie müssen, weil Ihnen z. B. Ihre Scheidung, plötzlicher Arbeitsverlust oder andere Gründe unerwartet unliebsam in die Quere gekommen sind? Und Sie fragen sich, ob das unproblematisch möglich ist? Die Antwort lautet:

Jein.

Zum einen sind Sie auf die Kulanz Ihrer Bank angewiesen, die nur in Ausnahmefällen verpflichtet ist, Ihre Kündigung anzunehmen – etwa, wenn kein Weg daran vorbeiführt, die Immobilie zu verkaufen. Zum anderen kann Sie das teuer zu stehen kommen: Da Sie das geliehene Geld vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit zurückführen, entgeht der Bank ein Großteil der Zinsen –  sie macht innerhalb des vereinbarten Zeitraums weniger Gewinn und darf demzufolge als Kreditgeber den ihr entstehenden Schaden des Zinsausfalls nach § 490 BGB geltend machen. Deshalb verlangt sie eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen. Deren Höhe ist immer abhängig von der Restlaufzeit und der Restschuld. Aber ist diese Strafe bzw. Wiedergutmachung in jedem Fall zu entrichten?

Nein.

• Ein langfristiges Darlehen können Sie nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
• Beinhaltet Ihr Vertrag variable Zinssätze oder ist durch eine Grundschuld bzw. Hypothek gesichert, können Sie ihn jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beenden.
• Möchte der Käufer Ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu denselben Konditionen übernehmen und wird nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt, kommen Sie ebenfalls an der Vorfälligkeitsentschädigung vorbei.
• Überdies gibt es Kredite, die Ihnen gegen Zinsaufschlag ein vereinbartes Ausstiegsrecht einräumen.

Wenn Sie dennoch auf den Tisch blättern müssen: Achten Sie auf Berechnungsfehler

Denn diese kommen häufig vor – zu Ihren Ungunsten. In vielen Fällen geht es um mehrere Tausende Euro, wenn nicht sogar rasch um fünfstellige Beträge. Sie sollten die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung jedoch zunächst zahlen und – wenn Ihre Bank darauf pocht – auch unterzeichnen. Sollte der Betrag, den Sie beglichen haben, überhöht sein, können Sie die Differenz trotzdem zurückverlangen, sofern das Recht auf Ihrer Seite steht. Prüfen Sie also die Abrechnung mit spitzem Bleistift oder überlassen Sie das besser noch Fachleuten Ihrer Verbraucherzentrale. Diese übernehmen für ca. 70 € pro Darlehen nachträglich die Kontrolle.

Auf diese wichtigsten Punkte muss geachtet werden:

• Das Geldinstitut darf keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, wenn es Ihnen selbst außerordentlich kündigt, z. B. weil Sie als Kreditnehmer mit Ihren Raten in Verzug geraten und somit Ihren Verpflichtungen nicht mehr nachgekommen sind.
• Es gibt keine Regelung seitens des Gesetzgebers, wie eine Bank die Entschädigung ermitteln darf. Dies führt oft zu der Forderung einer unverhältnismäßig hohen Abfindung. Allerdings hat der Bundesgerichtshof Leitlinien zur Kalkulation aufgestellt.
• Die Risikoprämie muss abgezogen werden, da diese aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf.
• Ist im Vertrag die Option auf höhere Monatsraten vermerkt, müssen diese in die Veranschlagung der Vorfälligkeit einfließen.
• Die Bank hat Sondertilgungen zu Ihrem Vorteil kostenmindernd zu berücksichtigen. Dadurch würde sowohl Ihre Kreditschuld sinken als auch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ja.

Sie möchten auch in anderen Immobilienbelangen sicher informiert sein? Dann kontaktieren Sie einfach das erfahrene Team von Living in Berlin. So sind Sie auf alle Eventualitäten bestens vorbereitet.