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Vivien Hermel und ihr unstillbarer Wissensdurst: Maximiertes Können für Sie und Ihre Immobilie

Ihnen ist bewusst, welche gewichtige Rolle der tatsächlich durchsetzbare Marktwert Ihrer Immobilie beim gelungenen Verkauf spielt? Ob zu hoch gepokert oder zu tiefgestapelt: Auf beiden Wegen ziehen Sie den Kürzeren. Fingerspitzengefühl und Erfahrung alleine reichen nicht aus. Hier ist ausgereiftes, sattelfestes Know-how gefragt.

Aus diesem Grunde hat sich Vivien Hermel für die deutschlandweit anerkannte Qualifikation zur Sachverständigen für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien entschieden: bei „Sprengnetter“ – eine der maßgeblichsten Kompetenzstellen im Bereich der Immobilienbewertung. Ein echtes Pro mit großer Bedeutung zu Ihren Gunsten, denn:

Kaum ein Makler weiß, wie eine Immobilie korrekt bewertet wird, worauf es wirklich ankommt – und vor allem auch, wie wichtig der richtige Preis für eine spätere Finanzierung ist. Ohne fundierte Bewertung brechen Ihnen die Käufer weg.

Eine ganz falsche Richtung

Deshalb hat Vivien Hermel als bereits befähigte Markt-Wert-Maklerin den Entschluss gefasst, die sach- und fachkundige Weiterbildung zur Sachverständigen für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien zu absolvieren. Und mit Hinblick auf Sie und Ihre Immobilie gerne eine außergewöhnliche Anstrengung auf sich genommen:

„Das war harte Arbeit. Und die ausgesprochen umfangreichen Lektionen hatten es in sich. Ich habe meinen Job als Maklerin weiterhin versiert und zeitaufwändig ausgeübt sowie nebenher ein ganzes Jahr lang gepaukt“ erzählt sie – ausgepowert und auch stolz.

Zu Recht, denn: „Es hat sich gelohnt.“

Am Ende dieser zwölf Monate, die sich aus Arbeit und büffeln zusammensetzten, zeigte sie 60 Minuten lang in der mündlichen Prüfung ihre Kompetenz, 240 Minuten in der schriftlichen – und hat mit der beachtlichen Gesamtnote von 1,9 bravourös bestanden.

  • So profitieren Sie in Zukunft von Ihrer persönlichen Maklerin, die nun noch mehr die Nase vor den meisten anderen Kollegen vorn hat und können sich auf
    eine hieb- und stichfeste Bewertung bzw.
  • die sichere Ermittlung des Beleihungswertes Ihrer Immobilie
    verlassen.

Wenn Sie es wünschen, erhalten Sie von Vivien Hermel darüber hinaus auch ein rechtssicheres Vollgutachten.

Sie wollen genau dieses As mehr im Ärmel für Ihren Verkauf? Dann kontaktieren Sie uns einfach und gehen mit uns auf Erfolgskurs.

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Für Ihren gelungenen Immobilienverkauf unabdingbar: die deutschen Wertermittlungsrichtlinien

Sehr trockenes Thema, aber unabdingbares Wissen für den gelungenen Verkauf Ihrer Immobilie:
die deutschen Wertermittlungsrichtlinien

Die Ermittlung des Immobilienwertes ist eine haarige Angelegenheit: Nur der akkurat bestimmte Kaufpreis bringt Ihnen den gewünschten Verkaufserfolg. Pokern Sie zu hoch oder stapeln Sie zu tief, drohen Ihnen finanzielle Einbußen, die Verkaufsdauer kann sich hinziehen wie Hubba Bubba und – wenn es hart auf hart kommt – bleiben Sie auf Ihrem Eigentum sitzen.

Möchten Sie das verhindern und wie ein professioneller Makler vorgehen, dann bedienen Sie sich der vom Gesetzgeber definierten deutschen Wertermittlungsrichtlinien:

 

1. Vergleichswertverfahren

Mit der Verwendung dieser Methode ziehen Sie Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus Ihrer Region heran und nutzen dazu das Register des örtlichen Amtes, das alle gezahlten Summen aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen auflistet. Dieses Verfahren findet Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie baugleichen Reihenhäusern – aber auch bei Eigentumswohnungen und vornehmlich bei Grundstücken.

Dabei orientieren Sie sich an einer ausreichenden Anzahl ähnlicher Objekte, die sich mit Ihrer Immobilie genügend decken. Je nach Bauzustand bzw. Grundstücksgröße mindert oder steigert sich der Wert.

Dieser Vorgang ist gerichtsfähig und gilt sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Praxis als simpelster sowie verlässlichster Ansatz, weil das Resultat ein realistischer Marktpreis ist – unter der Voraussetzung, dass anrechenbare Vergleichsmöglichkeiten gegeben sind.

 

2. Ertragswertverfahren
Dieses Konzept setzen Sie bei wirtschaftlich genutzten Immobilien ein. Sie haken nach, welchen Ertrag die Immobilie – z. B. ein Grundstück mit Mietwohnhäusern oder ein vermietetes Gewerbegebäude – einbringt. Da es die zu erwartende Rendite berechnet, nimmt es Bezug auf die Zukunft.

Hier spielt die Einschätzung der langfristig zu erzielenden Miete eine Rolle und bezieht Risiken wie Miet- oder Pachtrückstände und Leerstand ein. Auch der bauliche Zustand des Gebäudes wird unter die Lupe genommen, da er Einfluss auf den Ertragswert hat.

Ziehen Sie die Betriebskosten ab, erhalten Sie eine Summe, die Sie auf die Restnutzungsdauer hochrechnen und schließlich mit dem Bodenwert addieren.

Je länger die Restnutzungsdauer ist, desto höher ist der Ertrag, den die Immobilie bis zu ihrem wirtschaftlichen Verfall abwirft.

 

3. Sachwertverfahren

Bei diesem Vorgehen berechnen Sie den Grundstücks- und den Hauswert unabhängig voneinander – in Anlehnung an festgelegte Tabellen und Verfahren. Da Sie viele Faktoren berücksichtigen, ist es am flexibelsten, ausgesprochen transparent und deshalb bei Banken sehr beliebt.

Das Procedere wird in der Regel bei eigengenutzten Ein- und Zwei­familienhäusern mobilisiert. Die zu verzeichnende Rendite spielt hier keine Rolle. Sie bemessen Ihre Immobilie an Faktoren wie

  • dem Bodenrichtwert
  • den Bau- bzw. Wiederherstellungskosten des Gebäudes
  • den baulichen Anlagen wie z. B. der Wege oder Garagen etc.

Bei diesem Verfahren ist die lineare Alterswertminderung im Vergleich zur Gesamtnutzung von Bedeutung. Besitzen Sie z. B. ein Einfamilienhaus, geht der Gesetzgeber normalerweise von einer 80-jährigen Gesamtnutzungsdauer und einer jährlichen Wertreduktion von 1,25 Prozent aus.

Auch hier addieren Sie das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert. So gelangen Sie zu einem vorläufigen Sachwert. In den meisten Fällen müssen Sie diesen mit einem regional unterschiedlich ausfallenden Marktanpassungsabschlag multiplizieren. Nur so kann Ihnen die Ermittlung eines realistischen Endbetrags gelingen, der den tatsächlichen Gegebenheiten – wie z. B. der Lage in einer strukturschwachen oder -starken Region – entspricht.

Sie möchten noch mehr wertvolle Informationen? Sehr gerne. Dafür sind wir da. Sprechen Sie uns einfach an.

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Aufmerksamkeitsstark: Mit gekonnten Fotos findet Ihre Immobilie Beachtung

Aufmerksamkeitsstark: Mit gekonnten Fotos findet Ihre Immobilie Beachtung

 

Bilder sind das eigentliche Zugpferd, um bei der Online-Vermarktung mit Ihrem Angebot herauszustechen. Interessenten verschaffen sich immer zuerst optisch einen Eindruck und schauen danach auf die technischen Details wie Zahlen, Daten und Fakten. Wenn aber das, was sie sehen, unscharfe, düstere, perspektivisch verzerrte, chaotische, mal eben aus der Hüfte geschossene Schnappschüsse sind, klicken sie in Nullkommanix weg. Wie nun setzen Sie Ihre Immobilie perfekt in Szene?

 

Im Dunkeln ist nicht immer gut munkeln

 

Es kommt auf die richtigen Lichtverhältnisse an. Fotografieren Sie alle Innenräume ausschließlich am hellen Tag, befreien Sie alle Lichtquellen z. B. von Vorhängen, Rollläden, Markisen etc. Wenn möglich, benutzen Sie einen Aufsteckblitz, der zur Decke hin ausgerichtet ist. Geben Sie aber auch Obacht, dass die pralle Sonne nicht durch das Fenster scheint, hier gilt das Prinzip: Diese – auch wenn sie durch die Räume nicht zu sehen ist – sollte sich immer im Rücken befinden.

 

Nach dem Home Staging ist vor dem Home Staging

 

Im Anschluss an die Umsetzung der Home-Staging-Tipps aus unserem letzten Blog können Sie im Prinzip auch direkt drauflos fotografieren, oder? Jein. Sie sollten vorher nochmals die Details überprüfen, denn: Die Wahrnehmung jedes Menschen ist unterschiedlich und gewisse Feinheiten werden von dem einen als unwichtig und dem anderen als relevant empfunden. Das ist auch der Grund, warum auf vielen Amateurfotos immer noch sehr häufig Mülleimer, herumliegende Zeitungen oder gar offene Klodeckel zu finden sind. Dies stört den Gesamteindruck gewaltig. Berücksichtigen Sie jede Kleinigkeit und räumen Sie auf, so zeigen Sie im Bild genau das, was wirklich zählt.

 

Probier’s mal mit Gemütlichkeit

 

Die Fotos sollten immer ein Wohlgefühl beim Betrachter auslösen – nach dem Motto: „Ja, da möchte ich gerne und da sehe ich mich auch schon wohnen.“ Bei möblierten Immobilien gelingt dies oft besser, da Sie hier Emotionen stärker transportieren können. Bei leerstehenden sollten Sie mehr auf optimale Lichtverhältnisse setzen.

 

Gut gewählt: Ausrichtung, Ausschnitt und Motiv

 

Fotografieren Sie – sofern es machbar ist – im Querformat, denn dieses kommt dem menschlichen Sehwinkel am nächsten und wird somit am angenehmsten empfunden. Wenn möglich, verwenden Sie ein Weitwinkelobjektiv. Behalten Sie bitte im Blick, dass Sie dabei nicht übertreiben, da der Raum dadurch verzerrt wirken und sich somit eine übertriebene Illusion von Größe einschleichen kann.

 

Beim Motiv kommt es darauf an, dass die Zimmereinrichtung links oder rechts im Bild nicht angeschnitten wird. Sonst scheint der Raum unaufgeräumt und die Möbel wirken deplatziert.

 

Sie möchten noch mehr Tipps? Und Ihre Interessenten rundum von Ihrer Immobilie überzeugen? Dann kommen wir doch einfach ins Gespräch. Wir legen unser Hauptaugenmerk auf Ihr Hab und Gut.