Posted on Schreib einen Kommentar

Immobilie zu verlangweilen?

Beeindruckt Sie ein heruntergeleiertes Gedicht, monoton und ohne Interesse vorgetragen? Lesen Sie gerne nichtssagende Bücher? Lieben Sie öde Filme ohne Handlungsablauf und Spannungsbogen?

Vermutlich werden Sie diese Fragen mit einem klaren „Nein“ beantworten. Umso verwunderlicher ist es, dass viele Privatverkäufer ihre Exposés genau so schreiben:  trocken, ausdruckslos, ohne Emotion.

Das Ziel aber ist der lukrative Verkauf. Ihre Immobilie ist das Produkt und das Exposé die Werbung. Wer eine bestimmte Automarke vermarkten will, wird mit dem Satz: „Das ist ein Auto, es fährt und verbraucht Benzin“ sicherlich keinen reißenden Absatz erzielen.

So verhält es sich auch mit Immobilien. Lesen Sie folgendes Beispiel:

Großes Haus im Grünen: Dieses Haus betritt man über die Eingangstür und gelangt so in den großen Flur, von dem vier große Zimmer abgehen. Die Küche ist groß und hell und befindet sich rechts hinter dem Schlafzimmer. Das helle Bad verfügt über eine Wanne und befindet sich links hinter dem vierten großen Zimmer. Der Balkon geht vom Wohnzimmer ab. Ein Keller ist auch vorhanden. Und ein Stellplatz. Das Haus liegt im Zentrum von Hintertupfingen. Hintertupfingen hat 20.000 Einwohner und ist verkehrstechnisch gut erreichbar. Die Infrastruktur  ist gut. Es gibt viele gute Sport- und Freizeitmöglichkeiten und Geschäfte.

Und jetzt heben bitte alle die Hand, die sich für dieses Objekt interessieren

Für diejenigen unter Ihnen, die gerade eingeschlafen sind, hier einige anregende Regeln für Ihr gelungenes Exposé:

  • Betrachten Sie es als Einladung zur Besichtigung und locken Sie Ihre Kunden.
  • Animieren Sie zum Weiterlesen durch peppige, ungewöhnliche Überschriften, die Ihre Leser neugierig machen.
  • Beschreiben Sie einen Rundgang durch Ihr Haus: schlüssig, vorstellbar. Bei der Besichtigung kann Ihr potenzieller Käufer auch nicht vom Keller nahtlos ins Dachgeschoss hüpfen.
  • Verbildlichen Sie Lebenssituationen: am Kamin, auf der Terrasse, im Garten, in der Sauna u. s. w. mit positiven Worten: Entspannung, Spaß, Geselligkeit, Familie etc.
  • Adjektive wie schön, wunderschön, hübsch liest Ihr potenzieller Käufer in all den anderen Exposés viel zu oft. Dadurch entsteht ein Gähn-Effekt. Suchen Sie besondere Worte, z. B. ein Hingucker, ein erfreulicher Anblick, malerisch o. ä.
  • Sprechen Sie Ihre Interessenten in der Sie-Form persönlich an – das schafft Vertrauen. Und pusht die Vorstellungskraft.
  • Vermeiden Sie Wiederholungen. Wenn Ihr potenzieller Käufer zum Beispiel vom Flur in den Wohnbereich gelangt und vom Wohnbereich in die Küche gelangt, um von der Küche in den Essbereich zu gelangen und er auch vom Schlafzimmer ins Bad gelangt, dann langt es dem Leser: Gähn-Effekt Nr. 2. Damit Sie leichter Ersatzwörter finden: www.woxikon.de  ist dabei ausgesprochen hilfreich.
  • Berücksichtigen Sie, dass Ihr Käufer hier leben wird, was also bietet ihm die Lage? Je nach Zielgruppe sollten die Kategorien „Verkehrsanbindung, Natur, Freizeit, Sport, Kulinarisches, Kinder (Schulen/Kitas), Einkauf des täglichen Bedarfs und Shoppen“ nicht fehlen.

Es gibt weit mehr Tipps und Tricks, Ihrem Exposé die Note zu verleihen, die Sie als Privatverkäufer aus dem Konkurrenzmeer leuchten lässt und die Interessenten dazu bringt, Ihre Immobilie unbedingt besichtigen zu wollen. Doch wenn Sie allein schon die obigen Regeln beherzigen, gehört Ihr Exposé nicht mehr zu dem Einheitsbrei.

Allerdings bedeutet diese Art zu schreiben auch eine Mammut-Arbeit, die Fingerspitzengefühl erfordert. Warum lassen Sie sich nicht einfach helfen und kümmern sich um das Wesentliche? Um sich selbst? Living in Berlin nimmt Ihnen dies und noch viel mehr gerne und mit großem Geschick ab. Probieren Sie es doch aus und kontaktieren Sie uns.

Geschrieben von Susanne Purol

Posted on Schreib einen Kommentar

Immobiliengutachter

Das Immobilien-Gutachten – klar geht’s auch ohne, manchmal allerdings in die Hose

Hans-Peter muss sich von seiner Frau trennen und damit auch von seinem geliebten Mercedes, die Scheidung frisst zu viel Geld. Lisa will endlich einen schnittigen Audi fahren und deshalb ihren jetzigen VW Golf verkaufen. Beide Pkw sind gut in Schuss, das Wageninnere ist gepflegt, der Motor schnurrt. Eifrig wird gegoogelt, der Wert ermittelt und – wie sich herausstellen soll – aufs falsche Pferd gesetzt: Hans-Peters Auto entpuppt sich als unterbodenverrostete Blechbüchse, er bleibt auf seinem exorbitant angesetzten Kaufpreis sitzen. Lisas Käufer lacht sich ins Fäustchen, er hat seinen neuen fahrbaren Untersatz für einen Appel und ein Ei ergattert – inklusive Bang & Olufsen Advanced Soundsystem.

Milchmädchenrechnungen: DIE Sabotage Ihres Immobilienverkaufes

Sie haben natürlich die Möglichkeit, Ihr Hab und Gut selbstverantwortlich einzuschätzen. Wenn Sie jedoch wie Hans-Peter und Lisa auf dem Holzweg sind, kann sich dies ebenso als absoluter Flop erweisen. Die zahlreichen kostenlosen Bewertungen im Internet gehen nicht gründlich genug in die Tiefe und vernachlässigen zu viele maßgebliche Details. Die verlustreiche Konsequenz: Ihre Immobilie steht zu hoch oder zu niedrig im Kurs. Das war es dann auch. Und wäre mit einem Immobiliengutachter nicht passiert.

Warum nicht?

Weil er Ihre Immobilie genauestens unter die Experten-Lupe nimmt, die wertmindernden sowie wertsteigernden Faktoren auf Herz und Nieren prüft und sie schließlich in einem – wenn nötig: gerichtsfähigen – Wertgutachten festhält. Die Anerkennung durch die Justiz benötigen Sie z. B.

  • zur Vorlage beim Fiskus
  • bei Vermögensstreitigkeiten wie etwa im Falle einer Erbangelegenheit
  • innerhalb einer Zwangsversteigerung etc.

Holzauge, sei wachsam

Lassen Sie bei der Wahl Ihres Immobiliengutachters bitte große Vorsicht walten, der Begriff ist als Berufsbezeichnung nicht geschützt. Deshalb darf sich jeder x-Beliebige ohne ein Quäntchen Qualifikation so nennen – und kann Ihnen Geld für nichts und wieder nichts abknöpfen.

Sie wollen wirklich den bestmöglichen Kaufpreis auf Ihrem Konto verbuchen?

Dann ist eine fachmännische Immobilienbewertung unabdingbar – ganz abgesehen davon, dass diese eine stabile Grundlage ist, auf der Sie Ihren Käufern gegenüber Selbstsicherheit und Kompetenz beweisen können – übrigens eine ausgesprochen verkaufsfördernde Maßnahme.

Wenn Sie Ihren Verkauf nicht dem Zufall überlassen und auch keine Bruchlandung riskieren möchten, wenden Sie sich jetzt bitte vertrauensvoll an uns. Frau Hermel ist Sachverständige für die Immobilienwertermittlung nach Sprengnetter, wir erstellen Ihnen ein präzises Gutachten oder eine Marktwertermittlung und liefern Ihnen damit den goldenen Schlüssel für Ihren Verkaufserfolg.

Geschrieben von Susanne Purol

Posted on Schreib einen Kommentar

Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung nach Augenmaß? Das kann böse ins Auge gehen.

Herr Schneiderlein heiratet in drei Wochen. Für seine Liebste würde er sein letztes Hemd geben, für den Brautanzug jedoch nicht. „Das kann doch nicht so schwer sein“, denkt er bei sich, schnappt sich das Maßband und ermittelt die Zentimeter seines Körpers. Das Ende vom Lied gleicht einem Trauermarsch, denn: Er vergisst die Schrittlänge, die Bizepsbreite sowie die Größe der Armlöcher – sein Nähwerk passt hinten und vorne nicht. Nun hat er nicht nur unnötiges Geld und verschwendete Zeit investiert, sondern muss darüber hinaus in den sauren Apfel beißen, letztendlich doch einen Fachmann zu beauftragen. Eine doppelte Pleite. Die zu vermeiden gewesen wäre. Genauso wie die verkehrte Größen-Ermittlung Ihrer Immobilie.

Quadratmeter und Wohnfläche: Jacke wie Hose?

Klares Nein. Und darin liegt Ihr Risiko: Setzen Sie die Wohnfläche zu klein oder zu groß an, führt das zu einem bescheidenen oder überteuerten Kaufpreis und damit in die Verlustzone. Im ersten Fall liegt auf der Hand, warum. Im zweiten kann der Verkauf Ihrer Immobilie schwer wie Blei werden. Wie kommen Sie nun aus dieser Nummer heraus?

Die Wohnflächenverordnung – WoFIV hilft Ihnen. Hier unsere flächendeckende Erklärung für Sie:

Wohn-, Schlaf-, Gäste-, Ess-, Kinder- bzw. Jugendzimmer, Bad, WC, Dielen und Flure, Küchen, Nebenräume (z. B. Abstellkammern) sowie Flächen für Einbaumöbel, Öfen und Badewannen gehören grundsätzlich zur Wohnfläche, aber:

Die Raumhöhe bestimmt, wie viel Sie anrechnen können:

  • 100 Prozent bei zwei Metern
  • 50 Prozent bei ein bis zwei Metern – z. B. bezogen auf Dachschrägen
  • 0 Prozent bei weniger als einem Meter – ebenfalls z. B. in puncto Dachschrägen

Für Flächen unterhalb von Treppen gilt dasselbe, angelehnt an die Treppenhöhe.

Zudem zählen zur Wohnfläche

  • 25 bis maximal 50 Prozent: Terrassen, Loggien, Dachgärten und Balkone – je nach Zustand
  • 50 Prozent: ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder; 100 Prozent, wenn diese beheizt sind

Hausflure, z. B. in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern etc., finden nur dann Beachtung bei Ihrer Kalkulation, wenn Sie diese als Wohnraum nutzen, etwa im Eingangsflur bzw. Windfangbereich eines Einfamilienhauses.

Bauteile über 1,5 Meter Höhe mit mehr als 0,1 m² Fläche – also Schornsteine, Pfeiler und Säulen gelten nicht als Wohnfläche.

Tür-, Fenster- und Wandnischen können Sie lediglich zu Ihrer Wohnfläche addieren, wenn diese bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. Außerhalb der Wohneinheit befindliche Räumlichkeiten wie Keller, Trocken-, Boden-, Heizungs-, Abstell- und Geschäftsräume, Waschküchen, Schuppen und Garagen werden hingegen nicht als Wohnfläche angesehen.

Sie sehen, die Wohnflächenberechnung ist eine Sisyphusarbeit. Wollen Sie es Herrn Schneiderlein gleichtun und alles auf eine Karte setzen? Oder sich lieber doch ein maßgeschneidertes Resultat vom Profi sichern und damit auch Ihren Verkaufserfolg? Entscheiden Sie selbst. Und rufen Sie uns einfach an.

Posted on Schreib einen Kommentar

Und? Welche Ziele haben Sie sich gesteckt? Die Krux mit den guten Vorsätzen und warum das meist nach hinten losgeht

31.12.2018: Martin schreibt es sich auf die Fahne, abzuspecken. Julia schwört sich, den letzten Glimmstengel um 00.00 Uhr auszudrücken. Lukas hat einen wöchentlichen Trainingsplan für seine Laufeinheiten ausgetüftelt. Frederike beschließt, in den sauren Apfel zu beißen und sich in letzter Konsequenz scheiden zu lassen.

Vier Wochen später: Martin wiegt 5 Kilo mehr, Julia hat sich einen neuen Aschenbecher gekauft, Lukas innerer Schweinehund hat gewonnen. Alle drei sind frustriert. Frederike hingegen war beim Anwalt – sie hat sich Unterstützung gesichert. Und exakt das ist der entscheidende Unterschied, denn: Nicht nur die Macht der Gewohnheit und das mangelnde Durchhaltevermögen stehen uns beim Umsetzen unserer Veränderungswünsche im Weg, sondern auch diese hirnrissige Idee:

Alles im Alleingang stemmen zu wollen

Martin und Julia hätten sich einen entsprechenden Motivations-Coach zur Seite stellen können, Lukas wäre gut mit einer Laufgruppe unter professioneller Anleitung beraten gewesen. Schließlich sucht sich auch jeder Autobesitzer eine exzellente Werkstatt, wenn der Wagen mal streikt oder für den TÜV auf Vordermann gebracht werden muss – es sei denn, er selbst ist ein begnadeter Kfz-Mechaniker …

Wenden wir uns nun Familie S. zu: Seit 13 Monaten trägt sie sich mit dem Gedanken, ihr nunmehr viel zu groß gewordenes Haus endlich zu verkaufen. Zum Jahreswechsel 2017/2018 wurde gemeinsam entschieden, dies nun mit allem Drum und Dran durchzuziehen. In Eigenregie. Eifrig wurde recherchiert, was nun alles zu tun sei, um ihr Hab und Gut in kürzester Zeit an den Mann oder die Frau zu bringen. Selbstverständlich zu einem richtig guten Preis. Die To-do-Liste wurde immer länger; die Angst, Fehler zu machen, stetig größer. Es stellte sich heraus, dass sie sich da eine Mammutaufgabe aufgebürdet haben.

  • Unterlagen zusammenzutragen und zwar in lückenloser Gesamtheit: „Welche sind das und wo bekommen wir die bloß her?“
  • ansprechende Fotos zu erstellen sowie ein ebensolches Exposé: „Wie machen wir das? Und was bedeutet ‚ansprechend‘?“
  • juristische Stolperfallen geschickt zu umgehen: „Worin liegen diese denn und wie können wir denen klug ausweichen – ohne mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten?“
  • das Wichtigste: den marktgerechten Kaufpreis zu ermitteln, um die Immobilie weder unter Wert zu verkaufen, noch diese als Ladenhüter verstauben zu lassen: „Wie in drei Gottes Namen funktioniert so etwas?“
  • das Haus zugkräftig zu bewerben: „Wo genau und wie vor allem gelingt uns das?“
  • Homestaging – die eigenen vier Wände verkaufsfördernd zu präsentieren: „Müssen wir jetzt Möbel rausschleppen und neue hineinstellen? Was für einen ermüdenden Aufwand bedeutet das für uns? Oder gibt es Alternativen?“
  • Besichtigungstourismus zu vermeiden: „Werden wir hier Massen an Menschen auf uns nehmen müssen?“
  • einen Kaufvertrag mit Netz und doppeltem Boden zu entwerfen: „Ach Du grüne Neune!“
  • und, und, und …

Der innere Druck, alles richtig machen zu müssen, stieg enorm. Das Paar begann, sich zu verzetteln.

Um schließlich verzweifelt zu resignieren. Das Haus ist bis heute nicht verkauft.

Aber dies wird sich schnell ändern, denn jetzt haben sie uns beauftragt. Experten sind nun mal bewanderter als Laien, denn: Letztere wissen nicht, was sie tun. Wir schon. Das ist unser täglich Brot.

Wollen Sie es sich nicht auch einfach machen und keine Zeit, Mühe, Nerven und kein Geld verschwenden? Dann setzen Sie doch Ihren Vorsatz des gelungenen Immobilienverkaufs ganz einfach um. Mit uns. Jetzt. Auf ein Neues: Ihr richtig gutes Neues.

Posted on 1 Kommentar

Immobilien-Chinesisch leicht gemacht

Heute: der Bodenrichtwert

Der Kaufpreis spielt im Immobiliengeschäft eine maßgebliche Rolle. Selbstverständlich wollen Sie als Verkäufer eine ordentliche Summe auf Ihrem Konto verbuchen. Das ist jedoch nur machbar, wenn der Betrag auch wirklich fundiert ermittelt wird und sich an der aktuellen Marktlage orientiert. Der Bodenrichtwert bietet Ihnen dabei einen transparenten Anhaltspunkt. Mit einem wesentlichen „Aber …“ – dazu kommen wir etwas später. Nun erstmal: Was genau bedeutet dieser Begriff?

Er bezeichnet den amtlich berechneten Durchschnittswert Ihres Grundstückes. Dazu werden die Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken – meist aus den letzten zwei Jahren – aus einer bestimmten Gegend herangezogen: bezogen auf eine Straße, einen Straßenzug oder eine Ortschaft etc. Wichtig ist dabei die gleiche Nutzung, z. B. weil ein Einfamilienhaus auf allen steht.

Auch die Entwicklung der Lage, in der sich Ihr Grundstück befindet, ist von Bedeutung. Nach oben schraubt sich der Preis spürbar, wenn Sie ein attraktiv gelegenes Grundstück verkaufen, z. B. in einem gedeihenden Innenstadtbereich. Abstriche müssen Sie hingegen in einer ländlichen Region machen, die weder eine sichtbare Bevölkerungsdynamik noch deutliches Wachstum aufweist.

Kleiner mathematischer Exkurs

Die Verkaufszahlen V werden addiert. Die entsprechenden Quadratmeter Q der Grundstücke ebenfalls. Im Anschluss wird V durch Q geteilt. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert. Wenn Sie diesen nun mit der Größe Ihres Grundstückes multiplizieren, erhalten Sie den Bodenwert, anhand dessen Sie den Kaufpreis kalkulieren können.

Über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse beispielsweise ist es Ihnen möglich, die veröffentlichen Bodenrichtwerte zu beziehen.

Jetzt kommt unser „Aber …“

Hätten Sie gedacht, dass es einen enormen Unterschied zwischen den Bodenrichtwerten geben kann, obwohl die Grundstücke aneinandergrenzen? Der Grund liegt z. B. darin, dass sich eines in Hanglage befindet. Die schlechte Nutzbarkeit kann den Preis drücken. Auf der anderen Seite erweist sich ein daraus resultierender hübscher Ausblick eventuell als Gewinn.

Oder ein anderes punktet mit südlicher Ausrichtung, das nächste wiederum – nach hinten heraus idyllisch ruhig gelegen – verkauft sich hochpreisiger als das an der Straße liegende mit Motorengeräuschen etc.

So kann der Bodenrichtwert zwar eine Basis darstellen.Allerdings ist die Festlegung des tatsächlich akkuraten und durchsetzbaren Kaufpreises noch von vielen anderen relevanten Faktoren abhängig wie z. B. die Lage Ihrer Immobilie, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur usw. Sie wollen sich nicht verzetteln? Dann nutzen Sie einfach unsere deutschlandweit anerkannte Qualifikation als Sachverständige für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien- Sprengnetter – und kontaktieren Sie uns. Für Ihre positive Verkaufsbilanz.