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Wohnflächenberechnung nach Augenmaß? Das kann böse ins Auge gehen.

Herr Schneiderlein heiratet in drei Wochen. Für seine Liebste würde er sein letztes Hemd geben, für den Brautanzug jedoch nicht. „Das kann doch nicht so schwer sein“, denkt er bei sich, schnappt sich das Maßband und ermittelt die Zentimeter seines Körpers. Das Ende vom Lied gleicht einem Trauermarsch, denn: Er vergisst die Schrittlänge, die Bizepsbreite sowie die Größe der Armlöcher – sein Nähwerk passt hinten und vorne nicht. Nun hat er nicht nur unnötiges Geld und verschwendete Zeit investiert, sondern muss darüber hinaus in den sauren Apfel beißen, letztendlich doch einen Fachmann zu beauftragen. Eine doppelte Pleite. Die zu vermeiden gewesen wäre. Genauso wie die verkehrte Größen-Ermittlung Ihrer Immobilie.

Quadratmeter und Wohnfläche: Jacke wie Hose?

Klares Nein. Und darin liegt Ihr Risiko: Setzen Sie die Wohnfläche zu klein oder zu groß an, führt das zu einem bescheidenen oder überteuerten Kaufpreis und damit in die Verlustzone. Im ersten Fall liegt auf der Hand, warum. Im zweiten kann der Verkauf Ihrer Immobilie schwer wie Blei werden. Wie kommen Sie nun aus dieser Nummer heraus?

Die Wohnflächenverordnung – WoFIV hilft Ihnen. Hier unsere flächendeckende Erklärung für Sie:

Wohn-, Schlaf-, Gäste-, Ess-, Kinder- bzw. Jugendzimmer, Bad, WC, Dielen und Flure, Küchen, Nebenräume (z. B. Abstellkammern) sowie Flächen für Einbaumöbel, Öfen und Badewannen gehören grundsätzlich zur Wohnfläche, aber:

Die Raumhöhe bestimmt, wie viel Sie anrechnen können:

• 100 Prozent bei zwei Metern
• 50 Prozent bei ein bis zwei Metern – z. B. bezogen auf Dachschrägen
• 0 Prozent bei weniger als einem Meter – ebenfalls z. B. in puncto Dachschrägen

Für Flächen unterhalb von Treppen gilt dasselbe, angelehnt an die Treppenhöhe.

Zudem zählen zur Wohnfläche

• 25 bis maximal 50 Prozent: Terrassen, Loggien, Dachgärten und Balkone – je nach Zustand
• 50 Prozent: ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder; 100 Prozent, wenn diese beheizt sind

Hausflure, z. B. in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern etc., finden nur dann Beachtung bei Ihrer Kalkulation, wenn Sie diese als Wohnraum nutzen, etwa im Eingangsflur bzw. Windfangbereich eines Einfamilienhauses.

Bauteile über 1,5 Meter Höhe mit mehr als 0,1 m² Fläche – also Schornsteine, Pfeiler und Säulen gelten nicht als Wohnfläche.

Tür-, Fenster- und Wandnischen können Sie lediglich zu Ihrer Wohnfläche addieren, wenn diese bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. Außerhalb der Wohneinheit befindliche Räumlichkeiten wie Keller, Trocken-, Boden-, Heizungs-, Abstell- und Geschäftsräume, Waschküchen, Schuppen und Garagen werden hingegen nicht als Wohnfläche angesehen.

Sie sehen, die Wohnflächenberechnung ist eine Sisyphusarbeit. Wollen Sie es Herrn Schneiderlein gleichtun und alles auf eine Karte setzen? Oder sich lieber doch ein maßgeschneidertes Resultat vom Profi sichern und damit auch Ihren Verkaufserfolg? Entscheiden Sie selbst. Und rufen Sie uns einfach an.

31.12.2018: Martin schreibt es sich auf die Fahne, abzuspecken. Julia schwört sich, den letzten Glimmstengel um 00.00 Uhr auszudrücken. Lukas hat einen wöchentlichen Trainingsplan für seine Laufeinheiten ausgetüftelt. Frederike beschließt, in den sauren Apfel zu beißen und sich in letzter Konsequenz scheiden zu lassen.

Vier Wochen später: Martin wiegt 5 Kilo mehr, Julia hat sich einen neuen Aschenbecher gekauft, Lukas innerer Schweinehund hat gewonnen. Alle drei sind frustriert. Frederike hingegen war beim Anwalt – sie hat sich Unterstützung gesichert. Und exakt das ist der entscheidende Unterschied, denn: Nicht nur die Macht der Gewohnheit und das mangelnde Durchhaltevermögen stehen uns beim Umsetzen unserer Veränderungswünsche im Weg, sondern auch diese hirnrissige Idee:

Alles im Alleingang stemmen zu wollen

Martin und Julia hätten sich einen entsprechenden Motivations-Coach zur Seite stellen können, Lukas wäre gut mit einer Laufgruppe unter professioneller Anleitung beraten gewesen. Schließlich sucht sich auch jeder Autobesitzer eine exzellente Werkstatt, wenn der Wagen mal streikt oder für den TÜV auf Vordermann gebracht werden muss – es sei denn, er selbst ist ein begnadeter Kfz-Mechaniker …

Wenden wir uns nun Familie S. zu: Seit 13 Monaten trägt sie sich mit dem Gedanken, ihr nunmehr viel zu groß gewordenes Haus endlich zu verkaufen. Zum Jahreswechsel 2017/2018 wurde gemeinsam entschieden, dies nun mit allem Drum und Dran durchzuziehen. In Eigenregie. Eifrig wurde recherchiert, was nun alles zu tun sei, um ihr Hab und Gut in kürzester Zeit an den Mann oder die Frau zu bringen. Selbstverständlich zu einem richtig guten Preis. Die To-do-Liste wurde immer länger; die Angst, Fehler zu machen, stetig größer. Es stellte sich heraus, dass sie sich da eine Mammutaufgabe aufgebürdet haben.

• Unterlagen zusammenzutragen und zwar in lückenloser Gesamtheit: „Welche sind das und wo bekommen wir die bloß her?“
• ansprechende Fotos zu erstellen sowie ein ebensolches Exposé: „Wie machen wir das? Und was bedeutet ‚ansprechend‘?“
• juristische Stolperfallen geschickt zu umgehen: „Worin liegen diese denn und wie können wir denen klug ausweichen – ohne mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten?“
• das Wichtigste: den marktgerechten Kaufpreis zu ermitteln, um die Immobilie weder unter Wert zu verkaufen, noch diese als Ladenhüter verstauben zu lassen: „Wie in drei Gottes Namen funktioniert so etwas?“
• das Haus zugkräftig zu bewerben: „Wo genau und wie vor allem gelingt uns das?“
• Homestaging – die eigenen vier Wände verkaufsfördernd zu präsentieren: „Müssen wir jetzt Möbel rausschleppen und neue hineinstellen? Was für einen ermüdenden Aufwand bedeutet das für uns? Oder gibt es Alternativen?“
• Besichtigungstourismus zu vermeiden: „Werden wir hier Massen an Menschen auf uns nehmen müssen?“
• einen Kaufvertrag mit Netz und doppeltem Boden zu entwerfen: „Ach Du grüne Neune!“
• und, und, und …

Der innere Druck, alles richtig machen zu müssen, stieg enorm. Das Paar begann, sich zu verzetteln.

Um schließlich verzweifelt zu resignieren. Das Haus ist bis heute nicht verkauft.

Aber dies wird sich schnell ändern, denn jetzt haben sie uns beauftragt. Experten sind nun mal bewanderter als Laien, denn: Letztere wissen nicht, was sie tun. Wir schon. Das ist unser täglich Brot.

Wollen Sie es sich nicht auch einfach machen und keine Zeit, Mühe, Nerven und kein Geld verschwenden? Dann setzen Sie doch Ihren Vorsatz des gelungenen Immobilienverkaufs ganz einfach um. Mit uns. Jetzt. Auf ein Neues: Ihr richtig gutes Neues.

Heute: der Bodenrichtwert

Der Kaufpreis spielt im Immobiliengeschäft eine maßgebliche Rolle. Selbstverständlich wollen Sie als Verkäufer eine ordentliche Summe auf Ihrem Konto verbuchen. Das ist jedoch nur machbar, wenn der Betrag auch wirklich fundiert ermittelt wird und sich an der aktuellen Marktlage orientiert. Der Bodenrichtwert bietet Ihnen dabei einen transparenten Anhaltspunkt. Mit einem wesentlichen „Aber …“ – dazu kommen wir etwas später. Nun erstmal: Was genau bedeutet dieser Begriff?

Er bezeichnet den amtlich berechneten Durchschnittswert Ihres Grundstückes. Dazu werden die Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken – meist aus den letzten zwei Jahren – aus einer bestimmten Gegend herangezogen: bezogen auf eine Straße, einen Straßenzug oder eine Ortschaft etc. Wichtig ist dabei die gleiche Nutzung, z. B. weil ein Einfamilienhaus auf allen steht.

Auch die Entwicklung der Lage, in der sich Ihr Grundstück befindet, ist von Bedeutung. Nach oben schraubt sich der Preis spürbar, wenn Sie ein attraktiv gelegenes Grundstück verkaufen, z. B. in einem gedeihenden Innenstadtbereich. Abstriche müssen Sie hingegen in einer ländlichen Region machen, die weder eine sichtbare Bevölkerungsdynamik noch deutliches Wachstum aufweist.

Kleiner mathematischer Exkurs

Die Verkaufszahlen V werden addiert. Die entsprechenden Quadratmeter Q der Grundstücke ebenfalls. Im Anschluss wird V durch Q geteilt. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert. Wenn Sie diesen nun mit der Größe Ihres Grundstückes multiplizieren, erhalten Sie den Bodenwert, anhand dessen Sie den Kaufpreis kalkulieren können.

Über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse beispielsweise ist es Ihnen möglich, die veröffentlichen Bodenrichtwerte zu beziehen.

Jetzt kommt unser „Aber …“

Hätten Sie gedacht, dass es einen enormen Unterschied zwischen den Bodenrichtwerten geben kann, obwohl die Grundstücke aneinandergrenzen? Der Grund liegt z. B. darin, dass sich eines in Hanglage befindet. Die schlechte Nutzbarkeit kann den Preis drücken. Auf der anderen Seite erweist sich ein daraus resultierender hübscher Ausblick eventuell als Gewinn.

Oder ein anderes punktet mit südlicher Ausrichtung, das nächste wiederum – nach hinten heraus idyllisch ruhig gelegen – verkauft sich hochpreisiger als das an der Straße liegende mit Motorengeräuschen etc.

So kann der Bodenrichtwert zwar eine Basis darstellen.Allerdings ist die Festlegung des tatsächlich akkuraten und durchsetzbaren Kaufpreises noch von vielen anderen relevanten Faktoren abhängig wie z. B. die Lage Ihrer Immobilie, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur usw. Sie wollen sich nicht verzetteln? Dann nutzen Sie einfach unsere deutschlandweit anerkannte Qualifikation als Sachverständige für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien- Sprengnetter – und kontaktieren Sie uns. Für Ihre positive Verkaufsbilanz.

Ihnen ist bewusst, welche gewichtige Rolle der tatsächlich durchsetzbare Marktwert Ihrer Immobilie beim gelungenen Verkauf spielt? Ob zu hoch gepokert oder zu tiefgestapelt: Auf beiden Wegen ziehen Sie den Kürzeren. Fingerspitzengefühl und Erfahrung alleine reichen nicht aus. Hier ist ausgereiftes, sattelfestes Know-how gefragt.

Aus diesem Grunde hat sich Vivien Hermel für die deutschlandweit anerkannte Qualifikation zur Sachverständigen für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien entschieden: bei „Sprengnetter“ – eine der maßgeblichsten Kompetenzstellen im Bereich der Immobilienbewertung. Ein echtes Pro mit großer Bedeutung zu Ihren Gunsten, denn:

Kaum ein Makler weiß, wie eine Immobilie korrekt bewertet wird, worauf es wirklich ankommt – und vor allem auch, wie wichtig der richtige Preis für eine spätere Finanzierung ist. Ohne fundierte Bewertung brechen Ihnen die Käufer weg.

Eine ganz falsche Richtung

Deshalb hat Vivien Hermel als bereits befähigte Markt-Wert-Maklerin den Entschluss gefasst, die sach- und fachkundige Weiterbildung zur Sachverständigen für die Markt- und Beleihungsbewertung von Immobilien zu absolvieren. Und mit Hinblick auf Sie und Ihre Immobilie gerne eine außergewöhnliche Anstrengung auf sich genommen:

„Das war harte Arbeit. Und die ausgesprochen umfangreichen Lektionen hatten es in sich. Ich habe meinen Job als Maklerin weiterhin versiert und zeitaufwändig ausgeübt sowie nebenher ein ganzes Jahr lang gepaukt“ erzählt sie – ausgepowert und auch stolz.

Zu Recht, denn: „Es hat sich gelohnt.“

Am Ende dieser zwölf Monate, die sich aus Arbeit und büffeln zusammensetzten, zeigte sie 60 Minuten lang in der mündlichen Prüfung ihre Kompetenz, 240 Minuten in der schriftlichen – und hat mit der beachtlichen Gesamtnote von 1,9 bravourös bestanden.

• So profitieren Sie in Zukunft von Ihrer persönlichen Maklerin, die nun noch mehr die Nase vor den meisten anderen Kollegen vorn hat und können sich auf
  eine hieb- und stichfeste Bewertung bzw.
• die sichere Ermittlung des Beleihungswertes Ihrer Immobilie
  verlassen.

Wenn Sie es wünschen, erhalten Sie von Vivien Hermel darüber hinaus auch ein rechtssicheres Vollgutachten.

Sie wollen genau dieses As mehr im Ärmel für Ihren Verkauf? Dann kontaktieren Sie uns einfach und gehen mit uns auf Erfolgskurs.

Sie haben den Entschluss gefasst, Ihr Hab und Gut auf eigene Faust zu verkaufen? Dann kann Sie jedes ungeplante Kalkül auf die falsche Fährte führen. Das größte Übel dabei wäre, dass Ihr Verkauf sich in einer Abwärtsspirale bewegt, das kleinste: die unendliche Geschichte Ihres Vorhabens. Letzteres kann Ihnen z. B. geschehen, wenn Sie Ihre Immobilie Hinz und Kunz anbieten – ohne zu analysieren, ob die Räumlichkeiten, die Größe, die Umgebung etc. überhaupt für Hinz und Kunz geeignet sind. Das muss nicht sein, denn: Jeder Käufer hat einen eigenen Bedarf, individuelle Anforderungen und auch das Budget muss mitspielen. Mit einer akribischen Zielgruppenanalyse sprechen Sie die passenden Interessenten an. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie achten sollten und verkürzen Sie die Verkaufsdauer auf diese Weise so geschickt wie ein Profi:

1. Eigentumswohnung:

Rentner, kleine/junge Familien, Paare (DINK „Double Income no Kids“) und Singles

Ein Single sucht eher ein bis zwei Zimmer, die Nähe zu Schulen oder Kitas spielt keine Rolle, dafür aber die sehr gute Erreichbarkeit von Supermärkten, Restaurants, Cafés und Theater etc. Dasselbe gilt für Paare, nur dass sie zwei Zimmer und mehr benötigen. Familien wiederum legen keinen Wert auf High Life, sondern auf die problemlose Unterbringung ihrer Sprösslinge und kurze Wege bei einer Zimmeranzahl von drei aufwärts.

Für die Generation 60+ sind barrierefreies Wohnen im Erdgeschoss oder mit Aufzug von Bedeutung sowie Einkaufsstätten, Ärzte und Apotheken etc. ums Eck.

2. Reihenhaus:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK)

Familien fühlen sich meist von praktischen Grundrissen mit großzügiger Raumaufteilung angesprochen. Ein Garten ist ihnen wichtig. Garage plus Kellerräume für Fahrräder sind genauso Pflicht wie nahegelegene Kitas, Schulen und Sportvereine. Letzteres ist für Paare irrelevant, hier sind eher Kultur- und Freizeitmöglichkeiten interessant – und nichts weit ab vom Schuss.

3. Doppelhaushälfte:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK)

Für diese Zielgruppe ist ein Reihenhaus zu wenig, sie möchte jedoch den Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten nicht sprengen. Dabei kommt es ihnen auf eine gehobene Ausstattung sowie einen exklusiven Grundriss an. Eine gute Anbindung an das Stadtzentrum und attraktive Freizeitmöglichkeiten im Umfeld haben Priorität.

4. Einfamilienhaus:
   kleine/große/junge Familien, Paare (DINK), vermögende Singles

Interessenten für Einfamilienhäuser haben größtenteils das Gefühl, sie hätten es als Besserverdiener und zahlungskräftige Käufer zu etwas gebracht und möchten das auch – ohne es abzuwerten – in einer gehobenen, gar exklusiven Ausstattung leben und Freunden sowie Geschäftspartnern präsentieren.

5. Mehrfamilienhaus: Investoren und Kapitalanleger

Der Investor bzw. Kapitalanleger erwirbt eine solche Immobilie, um sein Vermögen entweder zu maximieren oder wenigstens zu bewahren. Aber Obacht: Ein Investor kennt die Materie, für ihn zählen nur Zahlen, Daten sowie Fakten und der Gewinn. Emotional ist er von allen Zielgruppen am wenigsten beeinflussbar. Als Amateur beißen Sie sich in Preisverhandlungen mit diesem Interessententyp eher die Zähne aus.

Sie wollen mit Ihrem Verkauf lieber auf den grünen Zweig kommen? Das ist machbar. Sie kontaktieren uns einfach nur. Und wir greifen Ihnen versiert unter die Arme.